■本文作者：耿霞 北京在明律师事务所

改革开放后，随着我国经济快速发展，城乡一体化的推进，在大批农民进城务工且买房定居城市的同时，部分城市居民也开始选择在农村购买房屋。虽然《土地管理法》规定城镇居民购买农村房屋，但在实践中这种交易却在不断发生。

那么，城镇居民如果购买了农村房屋，双方签订的买卖合同是否有效？如果发生纠纷法院又该如何处理？

事实上，宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于其村民身份享有的福利待遇，其不仅仅具有财产属性，亦具有人身属性，而禁止城镇居民购买农村房屋是国家对农民的保护措施。

根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，同时根据“房地一体”原则，房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让。所以，根据以往的判决显示，法院认为城镇居民购买农村私有房屋所签署的合同是无效，而因合同所取得的财务也应如数返还。

当然，事情的结果并不只有一个。如果因城镇居民购买农村房屋引发纠纷，法院又是如何处理？

2011年8月，杜先生与周先生签订房屋买卖合同，房屋为某村宅基地房屋，但杜先生为城镇居民且非本村村民。2019年9月涉案房屋因修建铁路被划入征收范围，周先生反悔诉至法院请求确认双方房屋买卖合同无效，想以此获取拆迁补偿款。

一审法院认定非本集体经济组织成员无权购买农村房屋，所以合同无效。杜先生不服上诉，二审法院经审理认为虽然杜先生为城镇居民，且相关法律规定禁止城镇居民购买农村房屋，但是杜先生已经取得该房屋产权证书，双方买卖合同经过乡政府的批准，且2013年杜先生将户口迁入该村。

根据上述事实可以看出，杜先生与涉案房屋形成长达10年稳定的占有关系，为维护双方既定的权利、义务关系，根据公平正义原则，最终，二审法院撤销一审判决，确认合同有效。

写在最后

其实，我国农村土地归村集体所有，村民享有宅基地使用权，且一户只能有一处宅基地，因此，宅基地及其上房屋只能在本村集体经济组织成员间流转。

但随着我国城乡一体化的推进，农民收入多元化，农民朋友对土地的依赖性日益减弱，农村房屋也应该类比城市房屋，允许其在市场自由流转，从而更好地发挥其财产价值，为农民带来更多经济利益。

同时，为深化宅基地改革，2018年中央一号文件已经进一步提出宅基地的“三权分置”即“所有权、资格权、使用权”分置。因此，将宅基地使用权灵活化，有助于盘活农村房屋利用率，提升其经济价值。

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