一、什么是个人所得税
个人所得税，是指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于 本国的财产转让所得征收的一种所得税。
纳税人，为出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。计税依据，为官方认可的成交价格 （在土地、房屋权属转让时）。
基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为 20%，全额税率为 1%。
二、如何计算个人所得税税额
（一）影响个人所得税税额的因素
（1）房屋原值（有或无）；（2）房屋性质（住宅或非住宅）；（3）房屋持有年限（满 5 年或不满 5 年）；（4）出售方家庭持有套数（唯一或不唯一）；（5）核定价格与网签价格比较（大于等于或小 于）。
（二）个人所得税优惠政策
（1）只有同时满足下列条件时，个人所得税才会按全额征收，税率 1%：
①交易房屋为住宅；②无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单；③房屋 持有年限不满 5 年或非售房家庭在京唯一住房。
（2）只有同时满足下列条件时，个人所得税才会享受免征：
①交易房屋为住宅；②房屋持有年 限满 5 年；③交易房屋是售房家庭在京唯一住房。
（三）个人所得税计算总结
三、个人所得税免征的情形
（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权 属，免征个人所得税；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；
（3）直系亲属赠与免征个人所得税。
四、界定交易房屋满 5 年的标准
（1）商品房、一类经济适用房，均以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则；
（2）已购公房：房地产证登记日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期， 三者孰先原则，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满五年即可）；
（3）继承的房地产可以按照继承前的日期界定是否满 5 年；
（4）赠与的房地产为直系亲属之间赠与的可以按照赠予前的日期界定是否满 5 年；
（5）夫妻更名的房地产可以按照更名前的日期界定是否满 5 年；
（6）遗失补证、破损换证的房地产可以按照原房地产证的时间界定是否满 5 年；
（7）优惠价或标准价已购公有住房补交土地出让金变更为成本价住房可以按照原房产证的时 间界定是否满 5 年。
五、个税退税政策——适用范围及时间界定
（1）适用范围： 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，针对北京市内换房人员（买卖均为 北京市内住宅的个人），出售自有住房并在出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人（必须先卖后 买，且时间间隔 1 年内），对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税。 （2）时间界定
①出售时间界定：以所售住宅个人所得税完税时间为准；
②新购住房时间界定（二手房）：以购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；
③新购住房时间界定（一手房）：以办理房屋交易合同备案的时间为准。
（3）退税金额计算
①购买金额≥出售金额：退税金额=出售时缴纳的个人所得税（全退）
②购买金额＜出售金额：退税金额=（购买金额÷出售金额）×出售时的个人所得税
③网签价≥核定价，出售（购买）金额=出售（购买）网签-本次交易增值税；网签价＜核定 价， 出售（购买）金额=出售（购买）核定价÷1.05
（4）退税申请
①退税城区：售房所在城区（个税缴税城区） 例如出售朝阳区住宅，购买大兴区住宅，需 在朝阳区申请退税。
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