《看懂楼市》总第39期
11月23日起，深圳将执行2条楼市新政，包括下调二套住房个人住房贷款最低首付款比例，以及调整享受优惠政策普通住房认定标准。
那么，新政之后，购房政策等有哪些变化？
据此，美联物业2023年11月23日更新了深圳限购限贷政策，以及三级市场转移登记税费，供购房者参考。详见下表。
深圳限购限贷政策
表格说明：
1、住房限售：2018年7月31日起，居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。2018年7月31日（含）前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。
2、公寓限售：2018年7月31日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证之日起5年内禁止转让。2018年7月31日（含）前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。
3、暂停企业买房：暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房，自2018年7月31日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续，通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。
4、普通住房标准：享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下。
5、以上仅供参考具体情况以最新政策为准。
三级市场转移登记税费
【住宅】
（一）普通住房 享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以 上；单套住房套内建筑面积 120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积 144（含本数）平方米以下。
备注：普通住宅满五年不用交增值税的物业，个人所得税和契税还是按计税价乘以税率。
附加、印花税，产权人为非小规模纳税人的：城市维护建设税为增值税×7%，教育费附加为增值×3%，地方教育附加为增值税 ×2%；印花税买卖双方各为：（意向价格-增值税）×0.05%。
（二）非普通住房（不符合普通住房条件的）
附加、印花税，产权人为非小规模纳税人的：城市维护建设税为增值税×7%，教育费附加为×3%，地方教育附加为增值税 ×2%；印花税买卖双方各为：（意向价格-增值税）×0.05%。
【商业】
土地增值税有关说明：
1、房地产转让收入：以房地产转让合同确定的价格为准。扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。
房地产原价：以原房地产转让合同确定的价格为准。
转让环节税费：转让方在本转让环节缴纳的印花税、城建税、教育费附加，以及转让房地产支付的交易服务费、中介费。有关税费以合法有效税票、发票和财政收据上注明的数额为准。
2、征收税率
（1）土地增值税实行4级超率累进税率：
a.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
b.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%。
c.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%。
d.增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%。
上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
（2）土地增值税税额的计算：可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
a.增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额：增值额×30%。
b.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额：增值税×40%-扣除项目金额×5%。
c.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额：增值额×50%-扣除项目金额×15%。
d.增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额：增值额×60%-扣除项目金额×35%。
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。*附加、印花税，产权人为非小规模纳税人的：城市维护建设税为增值税×7%，教育费附加为增值税×3%，地方教育附加为增值税×2%；印花税买卖双方各为：（意向价格-增值税）×0.05%。
【撰文】冯少文
【图片】美联物业
【作者】
大湾区楼市观察
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