文/广州日报全媒体记者李天研 通讯员穗建（除署名外）
19日，广州市政府办公厅印发《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（下简称《通知》），多区放松限购，个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。新政从20日0时起实施。市住建局表示，当前房地产市场面临供求关系发生重大变化的新形势，调整优化限购政策，有利于释放刚性和改善性住房需求，更好支持居民通过市场化方式解决住房问题。
新政：优化限购政策和增值税免税年限
《通知》优化住房限购和增值税免税年限，将本市住房限购政策调整为：在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。
同时，《通知》将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
导向：支持刚性和改善性需求
市住建局表示，《通知》体现出大力支持刚性和改善性需求的政策导向。当前房地产市场面临供求关系发生重大变化的新形势，市场过热情况下出台的部分调控措施，在新形势下一定程度上限制了合理住房消费需求。调整优化限购政策，有利于释放刚性和改善性住房需求，更好支持居民通过市场化方式解决住房问题。
《通知》体现出因区分类精准施策的政策导向。调整优化限购政策主要针对广州外围区域，中心城区和南沙区仍执行较为严格的限购措施。目前，广州外围区域供应量大、去库存周期相对较长，减少购房限制有利于提升外围区域的交易活跃度，进一步稳定市场运行。调整增值税免征年限，有利于减少二手房交易成本，推动存量房市场加快恢复发展。
《通知》体现出同步健全完善住房市场和保障两个体系的政策导向。在调整优化商品住房政策的同时，文件也明确了加大保障性住房建设和供给的主要方向，重点是完善住房保障体系，推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售保障性住房加快发展，从而加快解决工薪收入群体住房困难。
《通知》坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。中心城区供需矛盾突出，仍实行较为严格的限购措施，坚决遏制投机性需求。南沙区与中心城区执行相同的限购措施，保持了调控定力。同时，广州仍执行商品住房限售政策，防止投机炒房。
权威解读：
《通知》发布后，市住建局提供以下权威解读。
限购放松政策
本市户籍居民家庭：在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域仍然限购2套住房。
非本市户籍居民家庭：在上述区域限购1套住房，购房条件为从购房之日前在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。
本市户籍成年单身（含离异）人士：在上述区域仍限购1套住房。
增值税“五改二”政策
新政将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，政策的适用认定以税务部门具体审核意见为准。
本次出台的政策调整自2023年9月20日0∶00起施行，购房资格审核适用政策与本通知不一致的，以本通知为准。
专家分析：新政坚持有所为有所不为
“这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。”广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉博士分析，“在新的形势下，不管是供求关系、房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化。因此，过去长期过热时期，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策，都不再适用了，都要退出了。”
除了需求端的激励政策外，另一方面，此次新政基调依旧坚持房住不炒，供需两端同步发力，突出供给侧改革。在需求端释放潜在购买力的同时，以供给适应需求，以需求牵引供给，让供求保持稳定和平衡，避免行业和市场大起大落。“比如，此次政策提出的旨在完善住房保障体系，推动公共租赁住房、保障性住房和配售保障性住房发展，从而加快解决工薪收入群体住房困难等。”
南沙坚持限购 去房地产依赖
李宇嘉分析，新政坚持有所为有所不为的导向。住房供应弹性小（增量供应少，以存量为主），就业集中、需求大的中心区四区坚持原有的限购政策，通勤便利、新广州人置业的次外围区调整优化了政策。“旨在打造大湾区创业创新、宜居宜业平台的南沙，尽管近年来房地产市场下行，但依然坚持限购，去房地产依赖，为产业和人才集聚创造条件。”
增值税“五改二” 促进“卖一买一”
李宇嘉认为，二手房增值税免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，旨在更好地满足新市民、年轻人、外来人口扎根广州的诉求。增值税免征期“5年改2年”的目的，是为了降低交易环节成本，促进“卖一买一”的顺畅，既满足刚需、也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。
稳定市场情绪 房市年内或企稳
李宇嘉说，数据显示，广州的购房意愿、价格上涨预期一般，市场迫切需要新的政策以提振情绪，避免形成负反馈循环，缓解行业下行的局面，防止对社会投资、消费等基本面形成拖累。“因此，此次一揽子政策更意在托底，稳定市场情绪，避免过度下行，预计年内，广州商品房市场或能逐渐转入探底企稳的走势。”
市场反应：有楼盘连夜加班
通知发布当晚，不少楼盘就在组织进行下一步的拓客宣传计划。“我们今天也要加班讨论，看看如何和购房者宣传和解释政策的利好。”有楼盘的策划负责人对记者表示。也有项目表示还在等待执行的细则，但觉得对市场整体影响积极，尤其是黄埔、番禺等区域的项目表示对政策格外关注。
专家和业内人士认为，对市场影响更加明显的应是增值税“五改二”政策。广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，二手房增值税免征期“五改二”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年调整为2年，旨在促进商品房流通和循环。目前，各大城市住房需求转向改善型需求，广州的换房需求也比较突出，广州外来人口规模大，刚需规模也较大，呈现出刚需和改善齐头并进的态势。
合富研究院高级分析师梁燕明表示，挂牌价格明显偏高或不愿意降价是目前房产难以成交的最主要原因，此外一些税费比较高的房产也难以脱手。增值税“五改二”政策落地有望降低税费成本，促进成交。
（广州日报全媒体记者刘丽琴）
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