森力说法｜六审“借名建房”争归属，三败三胜逆转终维权

案例类型：律师诉讼案例

业务类别：民事诉讼

法院判决时间：2022年3月21日

法院名称：邵阳市中级人民法院（终审判决）

代理律师：伍昭律师、曾成（实习）律师

【案情简介】

秦某清、陈某爱夫妇欲在隆回县桃洪镇澄水组修建房屋，为规避计划生育处罚（社会抚养费征收），委托其弟弟秦某治出面，以秦某治名义与当地村民小组签订了《土地转让协议》，并由秦某治以其家庭成员的名义向政府申请办理了建房进火手续。房屋修建过程中，秦某清因本人在西藏淘金，便委托亲姐夫黄某杰代为建房事务的管理。黄某杰与建房工匠谢某光签订了《建房合同书》，所有建房款均由秦某清直接汇付给黄某杰，黄某杰根据需要从银行取款直接支付工程款项，并就建房所有开支设立了《修建房屋开支明细账》。房屋竣工后，秦某清于农历2008年12月28日入住，办酒宴请亲朋好友，举家搬入新建房屋居住。2009年，秦某清将母亲范某英接来新建房屋居住，由于秦某治与妻子离婚，小孩也就随奶奶一同来到秦某清新建房屋中居住生活。

2009年6月20日，秦某治以自己的名义为秦某清修建的这一栋房屋办理了《国有土地使用证》《房屋所有权证》。秦某清自2009年11月开始，将该房的部分房屋用于出租并收取租金。

2014年2月17日，秦某治因查明患有癌症，为了节省税费，两兄弟商议不去政府办理房屋过户手续，由秦某治为哥哥秦某清出具一份《声明书》，声明从购地、建房、办证都是秦某清出的钱，秦某治一分钱没出，该房屋及屋后空地全属于秦某清，秦某治及子女、配偶都无所有权。秦某治签字后，母亲范某英，亲姐妹秦A爱、秦C爱，亲舅舅范某付、邓某松、邓某顺、邓某柏，表兄妹范某升、邓某，秦某治儿子秦某剑（20岁）、女儿秦某（14岁）等均在场见证并在声明书上签字捺印，声明书原件交给秦某清保存。

2014年8月份，秦某治因病去世。2020年，秦某治的法定继承人秦某剑等为房屋的物权归属与秦某清、陈某爱产生争议。

【诉讼过程】

2020年6月份，秦某剑、秦某，秦某某、秦某程（法定代理人伍某香）向隆回县人民法院提起民事诉讼，要求秦某清、陈某爱停止侵权、返还房屋及钥匙，并腾空房屋。

2021年4月16日，隆回县人民法院作出（2020）湘0524民初xxx号一审判决：被告秦某清、陈某爱立即停止侵害原告的房屋所有权，返还原告秦某剑、秦某、秦某某、秦某程所有的隆房权证私字第1xxxx号房屋，将房屋钥匙交付原告，腾空所占有的房屋。

2021年5月30日，秦某清、陈某爱不服该判决，遂向湖南省邵阳市中级人民法院提起上诉。

2021年6月2日，秦某清、陈某爱向隆回县人民法院提起确认之诉，要求确认其为涉案房屋的真实权利人。

2021年6月10日，隆回县人民法院作出（2021）湘0524民初xxx裁定书，审查认为构成重复起诉，裁定不予受理。

2021年6月18日，秦某清、陈某爱不服该裁定，继而向邵阳市中级人民法院提起上诉。

2021年7月25日，邵阳市中级人民法院作出（2021）湘05民终1xxx号民事判决，判决驳回上诉，维持（2020）湘0524民初1xxx号民事判决。二审认为：“在案涉房屋未经有关行政部门进行物权变更登记秦某清夫妇为权利人或人民法院所有权确认之诉确认秦某清夫妇享有物权的情况下，秦某清夫妇主张其系涉案房屋的实际所有人，对该房屋享有物权的上诉理由没有依据，本院不予采纳”。

2021年9月9日，邵阳市中院作出（2021）湘05民终2xxx号民事裁定，撤销隆回县人民法院作出（2021）湘0524民初2xxx号裁定，本案（所有权确认纠纷）指令隆回县人民法院立案受理。

2021年12月20日，隆回县人民法院所有权确认纠纷作出（2021）湘0524民初4xxx号一审判决：确认以秦某治之名办理的房屋所有权证号为隆房权证xx镇私字第1xxxx号的房屋所有权归原告秦某清、陈某爱所有。秦某剑、秦某等不服，于2022年1月5日向邵阳市中级人民法院提起上诉。

2022年3月21日，邵阳市中级人民法院作出（2022）湘05民终4xx号二审判决，驳回秦某剑、秦某等人的上诉，维持隆回县人民法院就所有权确认纠纷作出的（2021）湘0524民初4xxx号民事判决。

【代理意见】

诉讼代理人在整个诉讼过程中，始终以《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定为准绳，主张我方当事人对涉案房屋享有物权（并非“无权占有不动产”），以对抗对方当事人返还原物的请求权。主要代理意见如下：

一、购地、申办建房手续、建房、办理房产证等所有支出均由秦某清开支。建房协议、开支日记账本及秦某清、秦某治两兄弟的四个亲舅舅、亲姐妹、姐妹夫等15个出庭作证的证人证言共同证实购地、申办建房手续、建房、办理房产证等所有开支均为秦某清所支付。而且房屋建成后，秦某清择日办酒进火，举家搬入争议之房居住至今，房屋水电落户在秦某清名下，房屋出租收入归秦某清所有。

二、秦某清系规避计划生育处罚，而借用亲弟弟秦某治的名义签订购地协议、申请建房、办理房产证。秦某清当时生有三个女儿，一心想生个男孩承宗继祖，但又害怕因超生第四胎的违法行为导致社会抚养费的强制征收，为了规避风险才决定“借名建房”（借名购地、借名办理建房审批、借名办理房产证）。这一切都只是为秦某清办理相关手续，不能证明秦某治有出资建房的事实存在。

三、秦某治为一名乡镇法律工作者，自己起草打印出具的“声明书”具有法律效力。2014年2月17日，秦某治因自己查出身患绝症，为了自己的亲人不因“借名建房”发生矛盾，于是亲自制作了一份《声明书》，声明争议房屋从购地、建房、办证都是秦某清出钱，秦某治一分钱没出，该房屋及屋后空地全属于秦某清，秦某治及子女、配偶都无所有权，并请来母亲范某英，亲姐妹秦公爱、秦红爱，亲舅舅范某付、邓某松、邓某顺、邓某柏，表兄妹范某升、邓某及其儿女秦某剑、秦某等当场见证，自己第一个签字，随后亲戚签字，最后是秦某治的儿子秦剑斌、女儿秦某签名，所有人签名后都按了手印。声明书原件交由秦某清保管。故此申明书绝对真实、可信，充分证明房屋为秦某清出资修建这一事实。

四、房屋产权证仅证明权属登记状况，并不具有不动产实际归属的确定效力。《不动产登记暂行条例》第八条第三款不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。因此，根据该条文之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。在现有证据能够证明秦某清修建案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响秦某清对案涉房屋享有实际产权。也就是说出名人虽然被登记为房屋所有权人，据此作出的权属登记因不具有原因行为的基础，导致登记权利状态与真实权利状态不一致，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定。

五、停止侵权，交付房屋的给付之诉与房屋产权确认的确认之诉，两者的法律关系亦即诉讼标的不同，不构成重复诉讼。秦某剑、秦某等起诉的案件系返还原物纠纷，而秦某清、陈某爱起诉的系房屋产权确认纠纷，两者法律关系完全不同。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持之规定，人民法院对秦某清、陈某爱起诉的房屋产权确认案件应当受理，本案两诉根本不构成重复起诉。

【判决结果】

此案历经二级法院六次审理，秦某清、陈某爱首先接连三次败诉，后三次胜诉，法院最终判决登记在秦某治名下的房屋所有权证号为隆房权证xx镇私字第1xxxx号的房屋所有权归原告秦某清、陈某爱所有。

【案例评析】

返还原物纠纷属于物权保护的范畴，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，“无权占有不动产”是返还原物的必要条件。在返还原物诉讼中审查物的所有权，就像合同纠纷中审查合同效力一样，是审判机关的应有职责。本案诉讼过程中，我方当事人自始提出了自己是“房屋真实权利人”主张，无论是抗辩或是独立的诉讼请求，均应当得到人民法院的合理回应。

本案的正义虽然最终得到维护，但诉讼途径过于迂回曲折，是一份“迟到的正义”。案件涉及到返还原物的给付之诉与确认物权的确认之诉，经历三次一审、三次二审，客观上造成了当事人的诉累及司法资源的浪费。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，而在返还原物纠纷的诉讼中，为何两级法院均认定“证据不能对抗物权登记的效力，在物权没有变更登记前，秦某清夫妇无权占有该房屋”？到底是“登记机关的物权登记效力”决定“审判机制关于所有权的认定”，还是恰恰相反？值得继续深思。

【结语和建议】

立法者穷尽其想像也不可能覆盖现实的复杂多样性，但“公正与效率”永远是审判工作的主题。当立法出现滞后，或者对法律的理解产生歧义时，除了坚守内心的公正外，还应当考虑如何减少折腾。

本案出现了两份生效的二审判决，一份判决确认秦某清夫妻对涉案房屋有实际所有权，另一份判决则确定秦某清夫妇向对方当事人返还涉案房屋。两份判决涉及的诉讼标的虽然不同，但每一份判决的结果均指向当事人争执的同一利益核心。两份生效判决存在相互矛盾，非经法定程序，其既判力均不能否定，建议相关法院秉着有错必纠，对邵阳市中级人民法院（2021）湘05民终1xxx号民事判决书，依法启动再审程序予以撤销。

（备注：伍昭律师报送的以兄弟名义购地、建房、办证引发房屋产权纠纷案例荣获湖南森力律所2022年上年度优秀案例一等奖，特将此案例发布，供大家参考。）

湖南森力律所监事长、副主任、高级合伙人伍昭律师

伍昭律师，男，汉族，1965年5月生于湖南隆回，中共党员，邵阳市律协第三、四届理事会理事，邵阳仲裁委员会仲裁员，湖南省刑事辩护专家库成员，湖南省律协行专委委员。国家二级律师，现为湖南森力律所监事长、副主任、高级合伙人。

伍昭律师法律功底深厚、知识广博，在刑事、民事、国家赔偿以及公益维权等领域颇有建树。1994年执业至今，伍昭律师不忘初心，恪守律师职业的价值追求，办理了各类案件3000余件，其中不乏一些震惊全国的刑事案件、刑事申诉案件和刑事赔偿案件。尤以“海南11.9特大杀人案引发的国家赔偿案”“南方五省金银花产业维权案”等经典案件最受社会关注。出色的执业表现让伍昭律师获誉无数：先后荣获全国2011年度十大“新闻律师”荣誉称号、2013年度“邵阳市优秀律师”荣誉称号、2014年度隆回县“人民满意律师”荣誉称号、2015年度“邵阳市最具影响力法治人物”荣誉称号，2015年在湖南省最具影响力法治人物评选活动中，短信、微信、声信等公众投票均位列湖南省第五。