最低可降至3.85-4.2%！如何降低过去高的房贷利率，一文读懂

有房贷的注意，你的利率马上就要降了。

今日下午，中国人民银行云南省分行披露昆明及云南地州城市2019年10月以来（LPR实行以来）的利率下限水平。

针对买家关注的存量利率能降多少一事，楼市君梳理发现，今年9月前高利率买房的昆明人，利率下限可申请降至3.85-4.2%。（具体以银行协商为准）

快来看看，你能申请降到多少？

9月25日起可申请下调

昆明旧房贷利率可降至3.85-4.2%

关于存量房贷利率下调，央行昨晚的原文是这样说的：

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人，可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平，由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时，所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

按揭房贷降息已是板上钉钉，关键就在于，你是否符合标准，以及具体能下调多少？

第1点：昆明人利率究竟能降多少？

按照最新政策，调整后的利率，加点幅度不得低于原贷款发放时，你所在城市当时的利率下限。

就在今日下午，中国人民银行云南省分行披露2019年10月以来（LPR实行以来）的利率下限水平

。

云南各地利率下限水平｜图源央行云南省分行

我们重点来看昆明的利率下限

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2019年10月前贷款买房的客户，过去的固定利率在LPR实施后，基本在2020年前后转换成LPR加点形成。

这部分人群调整后的利率加点，可以参考2020年前后的下限水平。

1、2019年10月-2022年5月18月，昆明的房贷利率下限是“不得低于LPR水平”，也就是LPR+0BP，基点为0

；

2、2022年5月19日-2022年10月18日，昆明的执行下限为LPR-20个基点

；

3、2022年10月19日-2022年12月31日，下限为LPR-35个基点；

4、2023年1月1日-1月19日，下限为LPR-20个基点；

5、2023年1月20日至今，下限为LPR-35个基点。

大家可以看看下表，自己的房贷是什么时间段贷款的，就知道大概能降多少了。

｜昆明楼市一线制图

理论上来说，在本月LPR保持4.2%不变的情况下，高利率上车的昆明人，可在9月25日起申请下调，下限区间为3.85-4.2%。

整体来看，对于2019年-2022年高利率购房的买家来说，曾经5.5%以上的利率，下浮比例会比较大。

但最终利率能下调到多少，还请各位等待银行的实际操作。

｜昆明楼市一线摄

举个例子，你的房贷是在2022年3月1日办理的，当时的LPR为4.6%。而你因为征信、收入等问题，最终办下来的房贷利率是5.4%（LPR+80BP，当年的政策加点下限是0BP）。

按照政策，你可以和银行协商，将利率下调到最新的LPR+0BP，即4.2%（最低下限），相当于总共下调了120BP。

以100万元、30年期、原利率5.4%的存量房贷为例，利率下调后为4.2%，则每月月供可减少725元，每年可以节省约8700元。

｜昆明楼市一线制图

第2点：哪些人可以申请？

当然，并不是所有贷款买房的人，都可以申请下调利率。

那哪些人可以申请，央行对此进行了明确定义：

2023年8月31日前金融机构已发放，或已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况，符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

也就是说，今年9月以前贷款买首套房的客户，自今年9月25日起，都可以向贷款银行提出申请，下调你的房贷利率。

｜图源央行官微网

第3点：存量首套房贷是如何认定的？

按照政策，只有符合首套房贷的，才能申请降低利率。那首套房是如何认定的呢？

一是，你在当地购买的房，被银行判定为首套住房；

二是，你之前在当地购买了好几套房，但都是全款，之后又买了一套房为贷款。

以上这些商业贷款，都属于存量首套房贷，都有资格向银行提出申请下调存量房贷利率。

但如果你在当地（比如昆明）有2套房在贷款，只有第1套有资格申请利率下调。

此外，首套房认定还要根据所在城市新推出的政策来认定。

比如深圳、广州已落地“认房不认贷”（昆明尚未明确认房不认贷），这意味，按照“认房不认贷”政策认定为当地首套房的，都可以向银行申请下调房贷利率。

｜图源财联社

昆明买二套房成本再降

利率下限从4.8%降至4.4%

最后，还有一个政策是关于今后买房人的。

昨晚，央行发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》提到，全国统一首付比例以及房贷利率下限。

其中，首套房首付2成、二套房首付3成，首套利率为LPR-20BP，二套房利率为LPR+20BP。

对昆明而言，唯一有变化的是二套房利率下限，原本是LPR+60BP，即4.8%，现在是LPR+20BP，即4.4%。

目前，昆明尚无银行发布具体执行政策，后续楼市君将持续关注。

｜图源央行官网

那二套房利率如下调到4.4%，买房能节省多少钱呢？

以贷款100万，30年等额本息计算：

利率4.8%，月供为5246元，总利息约188.8万元。

利率4.4%，月供为5007元，总利息约180万元。

对比来看，假设利息下调40BP后，在昆明买二套房月供可减少约240元，每年节省约2880元。

对于有购买二套房的改善客户来说，可以抓紧机会啦。

昆明航拍实景｜昆明楼市一线摄

关于昨晚的2个新政，你还有什么疑惑吗？

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