3 上海房产税与房价的理论分析

近年来，上海的房价一直在持续上涨，越来越多的人想要寻找解决之道。一直以来备受争议的房产税政策被提出，是为了解决当前中国房价过高的问题。房地产税是房地产管理政策中的一项重要内容，其引入与否直接影响到房地产市场的发展和价格的变化。那么，上海房产税如何影响上海的房价呢？将通过国内外的理论研究和实际情况来分析上海房地产税和房价之间的关系。

3.1上海房地产税的理论基础和现状

首先房产税是对房屋所有者按照房屋价值征收的一种税费。上海房地产税的引入离不开现代经济学中的理论支持，其中最重要的便是资源配置理论和市场机制理论。

3.1.1.资源配置理论

资源配置理论认为，资源的合理配置应该根据资源的稀缺性和有效性来决定。房地产市场具有明显的稀缺性和资产属性，因此，相对于其他市场，需要更加重视房地产税的引入。房地产税的主要作用就是通过增加持有住房资源的成本，来遏制房价的上涨，从而使得资源在市场机制下得到了更加合理的调配。

3.1.2.市场机制理论

市场机制是资本主义市场经济的核心特征之一，也是现代经济理论的基础之一。市场机制表明，市场竞争所产生的供需关系决定了商品的价格，从而影响了资源的配置。因此，如果引入房地产税来遏制房价上涨，则需要考虑到房地产市场的实际情况，从而更好地调节资源的配置。

3.1.3上海房地产税的现状

上海市房产税征收对象：上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)。非上海市居民家庭在上海市新购的住房。上海房产税每年都要交。从2011年1月起征收上海房产税。上海房产税每年都要征收,征收期限为当年的12月31之前。上海房产税的征收范围是上海市,包括浦东新区、普陀区、长宁区等。

上海房产税计算方式1、免征点：60平方米/人。2、房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。3、房产税征收标准计算公式：上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。

房产税纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格，作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房如果每平方米市场交易价格，低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

税收减免(一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。(四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税。待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。(六)其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

上海房地产税在2011年就已经确定，在税率上根据实际情况，上海市房地产税的税率将综合保障房地产所产生的收益和成本，选择一个合适的税收政策，以保证市场的稳定和合理的资源配置。2021年易居研究院研究总监严跃进分析说，上海每年现在房产税的金额大概是200多亿规模。整个房屋交易包括新房、二手房2万亿左右，这样一个规模，所以占比只有2%、1%这样一个水平，如扣除掉商业办公、工业厂房，住房房产税数据占比相对来说，力度还是比较低的。

表4 2023年前的税率分界线变化

3.2上海房地产税对房价的影响

上海房地产税对房价的影响主要体现在两个方面。第一方面，房地产税可以增加购房者的住房持有成本，在一定程度上遏制房价的上涨。第二方面，房地产税可以增加房主的住房持有成本，从而间接地降低房价。房产税主要针对的是空置房产和超豪华别墅等高端房产。既然税收主要针对高端房产，那么房产税对于普通市民是否有影响呢？其实，对于普通市民来说，房产税对于他们购买的普通住房并没有直接的影响。因为一般的住房并不属于高端房产范畴，不需要缴纳过高的房产税。然而，房产税的实施将会让高端房产的持有者感受到更大的经济压力，因为他们需要每年缴纳一定比例的房产税。因此，房产税实际上是能够有效地抑制高端房价的。

3.2.1.增加购房者的买房成本和住房持有成本

引入上海房地产税会增加购房者的买房成本和住房持有成本，从而遏制房价的上涨。如果买房成本和住房持有成本增加，购房者购房的积极性就会下降，从而导致房价下跌。同时，在房价上涨的情况下，更多的购房者会被吸引，从而导致房地产市场供求关系紧张，房价会进一步上涨。而引入房产税可以增加购房者的买房成本和住房持有成本，消除更多购房者对于住房的需求，这样就可以遏制房价的上涨。

3.2.2.增加房主的住房持有成本

引入上海房地产税会增加房主的住房持有成本，从而间接地降低房价。当房地产税的税率较高时，房主的住房持有成本也随之上涨，因此房主可能会选择出售房产从而降低住房持有成本。当出售的房产增多时，市场供大于求，房价就会逐渐下降。

3.4上海房地产税的启示

上海房地产税的引入给我们提供了一些启示。从理论上来说，引入房地产税对于房地产市场的稳定和资源的合理配置至关重要。同时，在引入房地产税的过程中，也应该考虑到市场的实际情况，尤其是考虑目前我国房地产市场规模大，地区差异大，政策允许的空间有限等问题。因此，在实施房地产税的过程中，应该充分考虑到税率、对象、范围等因素，并逐步完善相关政策法规。

3.5 理论分析：上海房产税对房价的影响结论

通过对上海房地产税和房价的交互作用进行分析，可以得出结论：房地产税的引入对于稳定房价和调节房地产市场非常重要。在引入房地产税时，需要从理论和实际情况中考虑到税率、对象、范围等多方面因素，从而推动我国房地产市场的稳定和可持续发展。从理论上来说，征收房产税可以有效地控制楼市过热。

首先，在征收房产税后，购买者需要支付更多的税款，这会增加购房和住房持有成本，从而抑制了购房需求。具体来看，房产税对于上海市实现房价稳定和楼市健康发展意义重大。一方面，房产税的实行能够有效抑制房价的过快上涨，铲除投机炒房的土壤，让房价回归到合理的区间。

其次，征收房产税可以增加政府财政收入，用于改善民生和社会事业。最后，征收房产税还可以促进土地资源的合理利用。房产税收入能够用于改善基础设施建设、补贴公共服务、化解置业风险等方面。这些都是在短期内难以通过涨价来解决的问题。因此，实施房产税是实现房价稳定与城市经济持续、快速发展的有力武器。

同时在国际上的一些发达国家，房产税早已成为了一项主要税种。例如，新加坡、瑞士、加拿大、法国等国家都有类似的房产税措施。据数据显示，新加坡和香港等城市的房价和房租增长率均低于三成，而这两个城市都实行了房产税。这也表明，房产税对于抑制房价涨幅是十分有效的。

当然，房产税对于房地产市场的影响也不是完全积极的。房产税的最大特点就是增加购房负担，对于想要购置高端房产的人而言，不可避免地会使购房意愿减弱，这也会减缓整个市场的购房热情，直接导致市场活跃程度下降。不过，我们需要明确一点，中国的房地产市场，目前尤其是一线城市的市场的活跃度已经比较低，房价的快速上涨也是不健康的现象。我认为，稳健发展的房地产市场应该是以合理的价格为基础，逐年稳定地增长，而不是盲目地追求高房价或造成漫天的资产泡沫。

总之，上海房产税对于上海的房价来说，还需要在实践中不断地摸索和完善。但从国际和国内的成功案例来看，房产税可以对稳定房价和促进城市经济的发展做出重要贡献。希望政府在颁布具体实施方案时，能够充分考虑各方利益，同时平衡好利与弊，使之真正发挥其应有的作用。