房产赠与直系亲属的办理的方式选择？十一问十一答

李律师说房产第003期

房产赠与直系亲属的办理的方式选择？

一、什么是房产赠与？

房产赠与，指一方（赠与人）自愿把自己的房屋赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。

房产赠与分两种，一种是直系亲属之间的赠与，即特定亲属之间的赠与，另一种是非直系亲属之间的赠与。

二、哪些亲属关系可认定为房产赠与的直系亲属？

配偶、子女、父母、亲兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

所谓直系亲属，相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如配偶、父母（公婆、岳父母）、子女及其配偶、祖父母、外祖父母、孙子女（外孙子女）及其配偶、曾祖父母、曾外祖父母等。直系亲属包括： 祖父、祖母 ；父亲、母亲 ；丈夫、妻子 ；子女（包括养子女、继子女、非婚生子女） ；弟、妹（包括同父异母或同母异父的弟、妹）；孙子女。

三、房产赠与办理流程是什么？

通过不动产登记事务中心的相关窗口提交材料、缴纳税费和登记费、领取完税证明及发票、不动产权证。

四、房产赠与需要什么申请材料？

以北京地区为例：1、赠与方、受赠方有效身份证件；2、不动产权证书原件；3、赠与协议原件；4、双方亲属关系证明（户口本、出生证明、婚姻关系证明等），或抚养赡养义务关系证明；5、已购城六区央产房及其他区央产按经济适用住房产权管理的住房转移登记的，提交《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》原件；6、008 年 4 月 11 日之后签订购房合同的已购经济适用住房上市的，提交住房保障管理部门出具的上市出售意见原件（重点工程拆迁对接安置经济适用住房除外）；7、已购标准价、优惠价房改房转移登记的，提交补交房屋差价或者满 65 年工龄的证明原件。

五、房产赠与是否需要购房资格？

需要，需要审核受赠人是否有购房资格，但共有产权之间的赠与、赠与给家庭内的未成年子女不需要购房资格不受限购政策影响。

六、房屋赠与契税如何缴纳？

直系亲属之间无偿赠与，赠与对房屋所有人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人，遗赠。

上述三种情况无需缴纳增值税、增值税附加和个人所得税，契税按3％征收，另需缴纳0.05％的印花税。

七、房产满五唯一的情况下将房产赠与直系亲属，走赠与还是买卖，哪个划算？

假如是公房，考虑到赠与后在两年内不考虑出售的情况下，且受赠与人目前名下没房时，可以考虑走买卖手续，买卖手续可以走市场最低过户价，交一个1%的个税及1.5%的契税，外加一个土地出让金15.6*建筑面积，如果走赠与手续的话会交一个评估价的3%的契税，(评估价一般会高于市场指导价的)。

如果赠与的房子是商品房，或者受赠与人名下有其他房产，又或者在短期内会考虑出售的情况下，您、最好选择走房屋赠与手续，因为家庭有两套房子，商品房交易的话有一个差额20%的个税，这个税费会比较多，如果是赠与房产，以后出售的时候，产权年限是按照原来的房本来计算，不会因为过户而导致有营业税。

八、名下有处房屋未还清银行贷款，可以赠与他人吗

必须还清贷款后，才可以将此房进行赠与，而且房屋赠与的受赠与人必须有购房资质。

九、两限房赠与需要满足什么条件?怎么收费

两限房赠与需要满足：1、房本或契税票满五年;2、房屋赠与的受赠方符合北京限购的条件。房屋赠与收费情况分直系亲属和非直系亲属。非直系亲属的赠与视同买卖，除了和商品房税费一样的地方外，需要在补交差额35%的土地收益价款，交易后房屋变成商品房;直系亲属的赠与，收取3%的契税，需要在补交差额35%的土地收益价款。

十、直系亲属赠与的房子再出售，需要缴纳哪些税费

按照正常商品房一样缴税，房子满两年则免征营业税(非普通住宅征收差额的营业税)，否则是5.6%的营业税，房子满五年并且是您家庭名下唯一住房的话，则免征个税，否则有20%的差额个税，契税90平米以下，首套购房1%，90平米以上1.5%。

十一、赠与房产选择赠与还是买卖？

不可一概而论，因此如果后续要卖房，受赠房屋出售时是满五唯一的话，也是只需要缴纳契税的，此种情形下，赠与和买卖差别是最小的。

过户的话办赠予费用最低，约为报税价（即你们商定的房产转让价）的3%。但赠予过户后，如果你们以后要转让房产，单一项个人所得税就要交报税价的20%。所以这种情况不建议采用赠予过户。

还有就是在转让的缴税差价的问题，赠与的话是按照成本价为基础核减缴税基数，买卖的话是按照买卖市场价格核减缴费基数。需要根据房产和赠与的具体情况选择核实的过户方式。

如果采用买卖过户，即直接由赠与人转让房产给受赠与人。税费约为报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的免）、营业税5。5%（房产证大于5年的免），买方：契税1.5%，(以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。

李海涛律师，北京专业房产律师。