|婚姻最后的博弈焦点，往往都在房产中！
NO.1 | 壹
雨夜的半晚，曹琳给我发了一句信息
简简单单四个字，“我离婚了！”
这是我早就预想到的结局！
要不是有4岁女儿的牵绊
好朋友曹琳的这个离婚决定
应该在半年前就已经做出了断
他们夫妻双方的孰是孰非
再讨论已经没有了必要
我最关心的
反而是他们的财产分配和孩子抚养权，是否得当
毕竟，在我的眼中
好朋友是绝不能吃亏的
好在，当我询问这些关键性问题时
微信的那一段，回复过来的是
“孩子在我这边，财产已经做分割，终于解脱了！”
当我庆幸一切顺利之时
曹琳又给我发来一条信息
“房子应该还有会一些麻烦！能给些建议吗？”
果然，虽然我们都不愿意
看到这样的情况发生
但婚姻最后的博弈焦点，往往都会集中在房产身上
那么，离婚时，房子究竟该归谁？如何分割?
就成为了很多人并不了解的知识盲区
当我把法律框架下详尽的婚姻房产分割
一一剖析讲解给曹琳之后
感觉非常有必要，要和大家分享一下
虽然我们并不希望大家未来能够用得上
但终究了解一下
也是对自己和家庭的一种负责
因为在《新婚姻法》下
涉及离婚房产分割的情况，太过繁多
只有了解它
才能保障自身的利益和权利，不受侵害
NO.2 | 贰
从宏观的方面来讲
在《新婚姻法》下，如何进行房屋分割
最主要的还是看夫妻双方是走哪一种离婚程序
协议离婚
简单来看，协议离婚就是和平分手
夫妻双方在离婚前，对任何财产都会进行协商处理
只要双方对于协商结果都认可
法律并不会有任何干涉
也就是说，哪怕协商后
把房屋100%直接给予女方或男方
只要双方无异议，法律也就认可
诉讼离婚
这种就是因为对财产分割出现歧义
以至于双方对簿公堂
用公正的法律来做财产和房屋的分割
这种情况下，所涉及的因素和情况就比较多了
因为什么时候买的房子，谁出的资，谁还的款……
这些都可以导致最后的房产分割结果不同
具体来看
婚前买房
在大家的传统认知下，婚前买房就是个人财产
这点毋庸置疑
但如果涉及到付款方式和贷款还款的因素叠加下
就会产生众多变量下的结果
第一种可能：
结婚前，使用全款或者个人房屋贷款已还清
且房子在自己名下的，属于完全的个人财产
另一方在离婚时，无权要求对房屋进行财产分割
第二种可能：
结婚前
使用个人房屋贷款买房，房屋在自己名下
婚后使用夫妻共同财产还贷
司法实践中，会认定该房产为个人财产
但夫妻在婚后共同还款的款项
及房屋对应财产增值的部分，则由双方平分
而尚未偿还的贷款部分
在离婚后，则归属于产权登记方的个人债务
比如：甲乙夫妻二人，甲在结婚前
贷款50万买一套房，房子登记在甲方名下
婚后二人共同还款，共计还了15万
等到离婚时
共同还款15万和对应房产升值的部分
由双方平分
但贷款还剩35万元的债务
离婚后依然由甲方负责
第三种可能：
结婚前，因各种现实、客观的正当因素
（通常是出资方无购房资格）
导致出资方不具备购房条件，必须以对方名义购房
且房子落在对方名下的，按照共有产权处理
但如果没有
任何正当的特殊情况、理由和证据表明、支撑
绝大多数这样的情况下
法律会视为以结婚为目的的赠与
按照房屋实际登记方个人财产，来支持与处理
第四种可能：
在结婚前，双方都出资了
但房屋只放在了一个人的名下
这种情况就比较复杂
因为如果是在同居期间的购房行为
法律会按照
共同生活期间、以结婚后共同使用为目的
把房产作为共同共有处理
如果不是在同居期间产生的购房行为
按共同财产处理还是按照借款或赠与处理
都没有一个很清晰的概念与定论
只能根据当时的
购房情况、出资比例、公平公正的角度来做判断
这种情况下，双方在婚前合资买房
我们更建议去做公证
虽然这种方式一定会伤到热恋中的感情
但总比离婚时的仇人相向、对簿公堂
来得很有人情味
所以，婚前买房看似清晰
实则也是布满了各种情况的未知未来
婚后买房
这种情况下，就相对简单一些
但其中如果较起真来
买房是用婚前财产，还是婚后共有财产
情况也会有天壤的差别
第一种可能：
婚后夫妻双方用共同财产买房
房子落在双方名下，就是夫妻的共同财产
第二种可能：
婚后夫妻双方用共同财产买房
房子落在一方名下，仍然算作夫妻的共同财产
但如果房子落在未成年的子女名下
则视为未成年子女的财产
父母作为抚养方暂时代为管理
未来如果涉及到离婚
孩子跟谁，谁来承担抚养义务
房子就会一并地归谁暂时管理
第三种可能：
一方以婚前个人财产，在婚后全款买房
且房子落在自己的名下
该房产算作个人财产
第四种可能：
一方用婚前个人财产，在婚后贷款买房
由夫妻双方的共同财产来还房贷
且房子落在自己的名下
该房产算作个人财产
但还贷的部分及房屋增值价值的部分
属于夫妻共同财产
第五种可能：
同样是一人用婚前个人财产出资，在婚后买房
但是房子落在双方名下，或者对方名下
算作是一方对另一方的赠与
房子会算作夫妻双方的共同财产来处理
NO.3 | 叁
父母出资买房
如果房子购入和婚姻的关系
只涉及到夫妻双方
这种变化的可能性
大概也就以上所述的这么多种情况
但事实上，很多购房者在首次买房时
特别是婚房的筹备上
绝大多数都要涉及到一方父母或者双方父母的资助
一旦有外部资金的支持与导入
那么离婚时的房产财产判定
就会衍生出多种情况的可能
因为法律会追溯资金的来源
也就是保护父母的财产安全性
变相来说，也就是保障父母对于子女的爱
而这其中，又可以分为
父母出资情况下的婚前买房和婚后买房
婚前买房
第一种可能：
一方父母全款，房子放在出资方子女名下
妥妥的属于婚前个人财产
第二种可能：
一方父母只支付了首付款
如果房子在出资方子女名下
结婚后由夫妻双方共同还款
离婚时通常会判定房子为出资方个人所有
由其支付剩余的贷款
而夫妻双方共同还款部分和产生的增值
由得房一方对另一方进行补偿
如果房子在另一方子女名下，也会认定为共同财产
但父母有明确表示赠与
或者双方之间有其他约定的除外
第三种可能
双方父母均出资，无论是贷款还是全款
如果房子在一方子女名下
可以理解为个各自父母对于自己子女的赠与
结婚后，房子仍然属于共同财产
婚后买房
第一种可能：
一方父母全额买房，把房子放在自己子女名下
视为只对自己子女一方的赠与
则属于货真价实的个人财产
第二种可能：
一方父母全额买房
把房子放在对方名下或双方夫妻名下
该套房子原则上的属于夫妻共同财产
离婚时按照共同财产进行分割
除非父母在出资买房时
有相关的书面约定、公正或声明
该套房子只是赠与自己子女一方
才会归纳为出资方子女的个人财产
第三种可能：
一方父母部分出资
部分首付款或部分贷款由夫妻双方共同还款
无论是房子是在出资方子女名下
还是夫妻双方名下
父母出资的部分都视为对夫妻双方的赠与
房子都会认定为夫妻共同的的财产
但为了照顾出资方父母
一旦涉及离婚，房产分割时
出资方父母的子女会相应分得多一些
第四种可能：
双方父母都出资，但房子只是在一人名下
可以作为夫妻共同财产来处理
房子可认定为
双方按照各自父母的出资份额按份共有
也可以根据
当事人几方事先约定的情况，来做处理
如果双方父母出资，房子又放在双方名下
则是标标准准的夫妻共同财产
NO.4 | 肆
看似复杂的房产分割
为的是保全各方的利益
但在我们看来
这便是更好地劝诫人们
婚姻不易，更应该加倍珍惜
我没有想过，也不敢想
好朋友曹琳未来的生活，终究要指向何处
但我从她最近的状态和眼神中
已经明显感觉到
她也曾有过
对于过往美好生活的留恋
而承载所有记忆的
其实就是一处可以安放身心的房子
在外人看来，这只是一处居所
而在孩子眼中，这便是整个世界
—— The end ——
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