上海财税部门本周发布了2022年上海房产税的税率分界线，可能有的朋友还以为上海开征房地产税了，其实不然，房产税和房地产税是两个不同的税种，房地产税还未开征、也没试点，但房产税已经试点了12年，这次发布的是2022年房产税高、低税率分界线，每平米81984元，只是我觉得可能是做一次发布了。

为何这么说呢？先来了解一下何为房产税以及如何征收。

房产税和房地产税傻傻分不清楚

两者只有一字之差，但却是完全不同的税种。

房地产税是即将在全国多地试点开征的新税种，“即将”意味着还没有开征，去年人大已经授权国务院开展立法工作了。

房产税早在2011年就在上海和重庆两个城市试点运行了，只是试点效果一般，所以没有推广到全国，重庆版的房产税主要针对豪宅、涉及面太窄，所以一般没人提及；大家常说的房产税实际指的是上海版的。

哪些人需要在上海缴纳房产税？

一句话，2011年后在上海新买房的人可能需要缴纳房产税。

换言之，2011年前就已经买好的房子，哪怕持有的再多也不用缴纳房产税，房产税是针对新购置房产征收的；未来会在全国推广的房地产税极有可能针对的是全部住房，不管是新买的还是以前就买的。

2011年后在上海买房也不一定需要缴纳房产税，具体规则如下：

（1）非上海户籍家庭只要买房就要缴纳房产税。

（2）上海户籍家庭购买第一套住房不用缴税；购买第二套住房的得根据人均面积计算，人均住宅面积超过60平米的部分才需要缴纳，给大家举个例子。

比如，张三夫妇二人原本有一套60平方米的房子，这时不需要缴纳房产税；

几年后又买了新房，面积为90平方米，张三夫妇的房产税应税面积=60+90-2*60=30平方米。

2022年上海房产税税率分界线为81948元，有什么意义？

上海版房产税的税率分为两档，0.4%和0.6%，到底适用哪一档税率得看新购住房的单价。

如果新购住房的单价超过当年公布的分界线的执行高税率、相反为低税率。

当年的分界线一般是前一年新房平均单价的两倍，2021年全年上海新房均价为40974元，那么分界线就是81948元。

2022年新购住房单价大于81948元的就要执行0.6%的税率了。

需要交纳多少房产税

不同房型、不同单价以及个人已经拥有的住房套数都会影响需要缴纳的房产税金额，差距还是很大的，给大家举几个例子。

案例一：张三夫妇原本拥有一套60平米的房产，2022年购置了90平米的新房，新房单价为60000元每平方米。

房产税的应税面积=60+90-2*60=30平方米。

新房单价未超过81948元，执行0.4%的税率。

张三每年缴纳的房产税金额=30*60000*0.4%*70%=5040元。

案例二：张三夫妇原本拥有一套60平米的房产，新购住房面积还是90平米，单价为8万元每平方米。

应税面积和税率与案例一相同。

张三每年缴纳的房产税金额=30*80000*0.4%*70%=6720元。

案例三：其它条件不变，张三夫妇购置新房的单价为10万元每平米。

应税面积没有变化，依然为30平方米。

单价高于10万元每平米，所以税率为0.6%。

张三每年缴纳的房产税金额=30*100000*0.6%*70%=12600元。

三个案例中的应税面积一样，案例一和案例二对应的房产税差距不大，差别主要是购房单价导致的。

而案例三缴纳的房产税明显高出了不少，究其原因除了是购房单价较高外，最关键的还是适用税率提高到了0.6%。

因此，上海每年公布的税率分界线对需要购置新房且要缴纳房产税的家庭而言是相当重要的，单价一旦超过了分界线则税率会提升，形成双因素叠加导致的高税款。

有的朋友说对于买得起单价大几万元的房子的家庭来说，一年1、2万元的房产税算不了什么，但大家要考虑房产税不是一次性缴纳的，每年都要支出，累计起来是一笔不小的支出。

当然，上海版房产税的征收金额和范围确实不算大，这可能也是没有推广至全国的原因之一。

今年公布房产税税率分界线可能将成为绝唱

我为什么会认为2022年公布的8.1万元房产税分界线可能是最后一次呢？因为房产税极有可能退出历史舞台。

房地产税的立法工作正在进行中，全国范围内会先选取部分城市作为试点，试点期为五年，上海是呼声非常高的入围试点城市之一。

当上海开始试点征收房地产税的时候房产税就没有存在的意义了，因为这样会形成重复征税，与税收公平原则不符。

当然，房产税改为房地产税对于拥有多套高单价住房的人来说肯定不是好消息，尤其是那些2011年前就买了多套房的人，他们原本不用缴纳房产税但极有可能需要缴纳房地产税且税额不低。

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