南京“共有产权房新政”解读！或将上市的共有产权房项目

大家好！我是苏北哥！昨天下午突然发布了《南京市共有产权住房（征求意见稿）》，该政策对共有产权住房的供应对象、面积标准、筹建方式、定价机制、产权管理等方面做出明确要求。

昨天这个政策一出，后台有不少粉丝留言，想让北哥对于南京共有产权房新政做一些解读。确实，共有产权房对于南京楼市的影响力不可小觑，尤其是在市场下行压力的背景下，共有产权房不仅是中低收入家庭的福音，同时也是打破市场僵局的一个突破口。

去年，南京首个共有产权房试点项目观泓雅苑就曾以“三开三捷”的成绩，领跑整个南京新房市场，该项目2022年8月6日首开，今年1月8日收官，销售期共推出2724套房源，吸引了11905人次报名，整体中签率低至22%。

对于观泓雅苑的成功，曾有业内人士用“超出预期”的词语来加以形容。

诚然，南京新房市场目前能达到预期的项目太少了，能超出预期的项目更是少之又少！既然去年首个共有产权住房试点项目如此成功，为什么不持续，加大力度推广呢？

于是，在这样的背景下，今年南京共有产权新政正式出炉了。

首先来看，新规定中对于共有产权住房的适用范围设定和用地问题。

这次明确指出是主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区），也就是说从今年开始下一阶段南京共有产权住房项目供应将在主城范围内全面铺开！

不过北哥在这里有一个疑问，共有产权住房的建设用地从哪里来？政策文件紧接着给出了解释：共有产权住房建设用地纳入全市年度住宅用地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，以划拨或者出让方式优先供应。

这一解释就比较合理了，因为按照今年年初南京发布的土地供应计划，并没有提及共有产权住房建设用地问题。

2023年南京住宅用地计划供应820公顷，其中商品住宅用地493公顷，租赁住宅用地为8公顷，而共有产权住房用地一栏为“零”。

当然，马上新增共有产权住房的土地供应完全可以，毕竟计划赶不上变化。

第二，来看下此次新办法对于共有产权房供应对象的设定，与2022年版本有无变更

仔细查看之后发现，有不变的地方，也有变更的地方。

首先不变的是供应对象的人群覆盖，今年版本与去年一样，都是面对三类人：第一，拥有本市户籍一定年限没有住房，且没有享受过产权型住房保障的人群；第二、无本市购房记录，并未受过产权型住房保障人群；第三，各类无购房记录，未受过产权住房型住房保障的人才购房人。

发生改变的是对三类人群购买共有产权房的资格设定。

第一，今年的新办法对于本市户籍人群的年龄进行重新设定，今年是30岁以下购房人需要社保及纳税记录，而去年是要求35岁以下，不受限的人群数量变大，意味着潜在购房人群更多了！

第二，对于本地户籍和非本地户籍两类购房人群，社保缴纳年限变更。去年是要求本地户籍需提供在南京累计缴纳12个月的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明。非本地户籍需要3年内在南京累计缴纳24个月的个人所得税或社会保险（城镇社会保险），而今年对这项政策的描述变为了“符合本市一定年限的社保缴纳或者纳税条件”。

两项内容的变更说明了一个问题，购买南京共有产权房的门槛条件在降低，更多无房户将获得购买资格。

从另一个侧面来看，也说明了南京共有产权房下一阶段必将加大供应态势。

第三：首次购买共有产权住房的产权份额比例与去年相比，变得更低了

昨天出台的新办法中规定，保障对象首次购买的产权份额比例为50%-80%。定向供应人才的项目中，人才持有的共有比例可适度降低。

而去年观泓雅苑的产权购买比例是一律80%。今年购买产权份额的降低说明人们可以用更少的钱买到属于自己的共有产权住房，网上戏称这是“南京五折卖房”新举措，而低价准入效应对市场的刺激肯定会很大，对于活跃楼市气氛，甚至间接刺激新房市场复苏作用应该很明显。

其实相比于其他城市的共有产权房政策，南京还是过于谨慎了，步子迈得有点小，例如北京2017年就出台了《共有产权房管理暂行办法》，北京首个共有产权住宅项目朝阳锦都家园，一上来产权购买比例就是50%；杭州人才类购房人购买共有产权住房，产权比例可以低至30%；广州的产权比例为55%，且可以根据房屋楼层、朝向等因素在±10%的范围内浮动。

最后，分析一下为何要在这个时间点出台《共有产权房新办法》

原因其实很简单，市场需要寻找突破口，今年7月一直是备受期待的，按照媒体的宣传，这个月会有史诗级的救市政策推出，但如今7月早已过半“救市大招”始终未见踪影，这对于后市信心必然会有一定影响。

其实讲到救市政策出台确实是一个两难的问题，以南京为例，限制性政策基本都解除了，限购基本上全市放开，限售年限已缩短，首套房利率已经降到4%，贷款买房已不看银行流水，落户门槛已不能再降，再要出救市政策就只能ZF给补贴，或者直接“降房价了”。

既然房价不能轻易降，那么共有产权房不失为一个“软着陆”的好办法，既能降低购房门槛，以相对低于新建商品房的价格出售，让购房者切身感受到房价优惠红利，另一方面也能通过“限售”、“延长转让年限”的方法，阻止炒房者利用共有产权房牟利，达到ZF、KFS、购房者三房共赢的局面。

01.

共有产权房分为几种

南京目前还有哪些共有产权房项目

目前来看南京的共有产权房就是两种！

第一种为普通型，就像观泓雅苑一样，本地、非本地、人才三种购房者都能买，这种共有产权房的特点是户型偏小，一般控制在90㎡以下，单价控制在同板块的新房价格的70%左右（观泓雅苑售价32062元/㎡，一墙之隔的金基璟樾府售价47039元/㎡）

已交付的观泓雅苑

第二种是向人才定向特供的共有产权房，这种类型共有产权房设计标准较高，社区配套设施较高端，户型也比较大，在品质方面和普通商品房几乎没什么差距，唯一不同就是在价格上相对便宜，主要目的就是为了留住人才。

这类的共有产权房项目最典型的就是麒麟科创园G92地块项目，该项目由仁恒代建，拟建6栋27-32F高层住宅。

据之前的消息称，麒麟科创园G92项目是配备会所、泳池、健身房、阅览室等，外立面采用玻璃幕墙+干挂石材+铝板的三恒科技住宅。

NO.2021G92项目位于麒麟科技创新园，安宁路以南，安谧路以东。

2021年9月，该地块经1轮底价成交！该地块被南京市科技创新投资有限责任公司拿下，成交总价8亿，楼面地价9867元/㎡，未来毛坯限价20800元/㎡。

该地块为“限销售对象、限销售价格”的限价商品房用地，竞得人竞得土地后须与麒麟科创园管委会签订《定购协议》，待项目竣工验收后，由麒麟科创园管委会按照20800元/㎡毛坯房均价对住宅部分进行定购，定向销售给经麒麟科创园管委会认定的人才。

而麒麟科创园目前唯一在售新房项目高科紫麟景院单价是30018元/㎡，按此来算共有产权房便宜了近10000元/㎡

目前该项目正在建设中，购房人的产权购买比例尚未确定，还有待下一步的官宣信息。

麒麟科创园G92人才共有产权房项目户型分为四种，分别为：105㎡三房两厅两卫；130㎡三房两厅两卫；165㎡四房两厅两卫；200㎡四房两厅三卫。

江北目前也有两个定向供应的人才共有产权房项目

一个是语山棠花园，也就是江山大境项目；另一个是江山府，也就是世茂璀璨江山项目，两个项目都在江北五桥板块，且都是当年的竞配建人才房项目。

从今年3月22日开始，江山大境和世茂璀璨江山一共推出了三批次共有产权房，总共房源达到1183套。

其中江山大境共有产权房户型面积分为两种：89㎡和109㎡两款3房。

世茂璀璨江山共有产权房户型面积分为三种：96㎡3房、124㎡2房和140㎡3房。

江北人才共有产权房的产权购买比例是70%，按照世茂璀璨江山第三批次的供应单价23956元/㎡来计算，96㎡3房只要161万左右就能到手。

另外值得注意的是，江北今年前两批共有产权房均是向人才定向供应，到了第三批就成了向浦口区无房的家庭或个人出售，每户家庭限购1套。

北哥在这里大胆判断，未来的人才共有产权房项目一旦出现滞销，多余房源的供应对象就会覆盖到普通购房人。

02.

除了共有产权住房

南京还有一批低价房源在刺激市场

今年年初荔枝网一则消息值得关注，该消息称南京目前有65个商品房项目竞配建的超6000套人才住房，持人才购房证明才可以购买

紧接着，宜居南京也发布消息称，全市将供应超4000套竞配建住宅，不局限于人才，普通购房人亦可以购买。

今年6月底，南京房媒圈爆出一条消息，燕子矶的燕熙台、金科博翠花园、佳兆业燕然居、华润天地九悦四家楼盘推出一批人才房，并且是面向普通购房人供应，最低单价3.2万/㎡，略低于燕子矶当前新房均价。

可以看的出来，在下行市场环境下，当年配建项目产生的人才房源正成为南京新房市场上的一个特殊的存在，它们以相对价格低、已交付、面向普通购房人发售等优势不断刺激着市场需求。

以上表格为今年一季度人才特供房上市情况，其实后续这些项目有的还有人才房供应。

而这些配建人才房楼盘，后续房源会否后期变更成为共有产权房上市，北哥认为有这个可能，毕竟共有产权房项目就是从当年的竞配建项目当中选取的，前文所述的江山大境、世茂璀璨江山就是实例！

写在最后：

如果您对于共有产权房感兴趣，可以在评论区留言，北哥也会在后续文章中报道这些项目的动态情况。

如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。