征收拆迁之：宅基地房屋产权与份额的认定

曹 律 普 法第三十四期

作者：曹慧聪

1、通过初始建造取得房屋产权的认定方法与份额分配方式

由于我国宅基地制度具有福利性质，目的是保障集体经济组织成员住有所居。房屋初始建造审核表上的立基人员均为宅基地房屋产权人。但在分家析产或继承纠纷等必须划分房屋产权份额时，需考虑房屋建造的相关出资情况，出资贡献多者应多分配房屋产权份额。

相关出资情况需要当事人提供购买建材、雇佣施工队收据、发票等证据加以证明。当事人无法提供但需审查相关材料的，应至当地乡镇土地管理所调取审核登记表或房屋产权登记记录等。

如果当事人之间对房屋建造出资问题难以达成一致、且均未能提供有效证据证明自身出资主张的，法院可以将建造房屋时农户内成年成员视为房屋建造出资人。

2、通过继承取得房屋产权的认定方法与份额分配方式

对于产证清晰、有建造审核表的房屋，继承取得房屋产权应当按照《民法典》第六编相关规定分配房屋产权份额。

对于建造时间过早且没有相关建造手续的祖传房屋，在1991年一般均已重新登记。该登记效力覆盖了如土改证等历史登记的效力，故此类祖传房屋的产权份额分配应以1991年宅基地登记为准。

3、通过翻建取得房屋产权的份额分配方式

关于个别继承人翻建房屋产生的继承纠纷主要有以下四种情形：

一是被继承人生前居住房屋内无同住继承人，去世后一方继承人翻建房屋。新翻建房屋的产权应延续之前的状态归所有继承人按份共有，但其他继承人应对翻建人的出资予以补偿。即使其他继承人知情且未反对翻建，也不能认定其放弃继承房屋产权。

二是被继承人生前居住房屋内有同住继承人，去世后同住继承人翻建房屋。该种情形属于同住继承人作为宅基地使用权人合理改善自身居住条件，其他继承人不享有新翻建房屋的份额，但翻建人应当补偿其他继承人在原房屋中的份额。

三是被继承人去世前，一方继承人出资翻建房屋但无房屋转让书面协议。新翻建房屋应当作为被继承人的遗产处理，由各继承人按份共有。对于出资翻建房屋的继承人在分配房屋产权份额时，可以适当多分或者要求其他继承人给予适当补偿。

资料来源：上海一中院继承纠纷中涉宅基地房屋拆迁类案指导

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曹慧聪 律师

上海兰迪律师事务