最近，房地产行业非常不景气，很多地方出现烂尾楼，甚至全国有几百家业主表示要“强制停贷”，维护自己的利益。

这个事情引发了全民大讨论，很多人认为，事情的关键在于“期房制度”，这是我们学习自香港叫做“楼花”的房地产制度。

香港“楼花”制度

霍英东的“楼花”制度

所谓的“楼花”其实是红色资本家霍英东发明的。有一次霍英东造房子，但是苦于没有资金，于是他就号召民众先交定金，以分期付款的方式来买房子。

霍英东拿到了钱之后，得以把剩下的房子造好，再卖给民众，从而实现双赢。这就是香港的楼花制度，我们也叫做“预售制”，“期房”。

霍英东发明了预售制

1995年的时候，中国想要搞城市化发展，快速跑步前进，但是，房地产商没有那么多资金，银行也没有钱贷款。

所以我们就想了一个办法，房地产商拿少部分的资金，（比如20%，30%）买下土地，然后用这个土地去贷款30%，剩下的就用“期房制度”，向老百姓集资。

预售制能让我们用最少的钱，造最多的房子

这样，就可以用最少的钱，造好房子，房地产商只需要五分之一的资金，就可以完成现房制度同样的楼盘项目。

而且采取期房制度，是“皆大欢喜”的制度，因为在这个过程中，房地产商拿地，会给当地的地方政府带来较高的土地出让金收入，银行因为贷款给房地产商，获得了高额的利息，房地产商玩“高周转”游戏，1年时间赚了5年的利润。

土地出让金，是政府的财政收入来源之一

然而世界上不存在真的皆大欢喜，三方收益的结果，其实是百姓吃亏。中国所有的烂尾楼背后的一个个家庭，其实都是期房制度的牺牲者。

这是我们不愿意看到的，也是对百姓不公平的。

这个时候，包括很多学者专家就出来反对期房制度，比如任泽平就表示，期房制度过时了，要淘汰，要改成现房制度。咱们以后就是一手交房，一手交钱，永远不会有烂尾楼。

某地烂尾楼

这是真的好啊，我当然也想这样，拿着钱去买房，直接入住。

但是这是不可能的。专家的发言看似非常有道理，也很符合大家的情绪，但是我这里给大家泼个冷水：现房制度会有，但是不会是现在。

这是因为，中国房地产行业的基础就是期房制度，其中涉及的地方政府财政税收，银行的利息等等因素。换个通俗的比喻，中国房地产其实就是面包和面粉的关系。你想要有面包（房子），就得有面粉（期房）。

如果我们几年后就把期房取消了，改成现房，那么就会有一个问题：房子的成本变高了。

为什么这么说呢？

你仔细想，拿钱买房直接入驻，这不是和“二手房”一样了么，它的实质是非常新的二手房。

那么期房和二手房的价格差别有多少呢？每个地方的价格不同，但是在很多大城市，二手房的价格普遍要贵一点，有的甚至能贵到30%，50%左右。

杭州一二手房价格倒挂严重，有的一平能赚两万

所以不严谨的判断，当全面取消期房制度后，实际带来的是房地产行业资金利用率下降，开工和供给断崖式萎缩，虽然我们没有烂尾楼了，但是你会发现，我们完全买不起房了。

所以很多专家会告诉你取消期房就没有烂尾楼，但是今天我会告诉你，如果马上取消期房，你可能根本买不起房。

我这个搞财经的都懂这个道理，你说那些专家会不懂么？不，他们懂，他们其实不是蠢，而是“精明”。

而且，地方政府也不会答应取消期房制度，这点我刚刚说了，我们地方财税的很大一部分就是靠房地产，今年因为3-5月份的疫情原因，全国房地产市场出现了较大规模的萧条，土地出让金减少，使得多地政府出现财政紧张的局面。

税收收入下滑明显

政府没有了钱，很多工作就会出问题，我们的生活质量就会降低，民生需求会得不到满足，比如街上会变得更乱更脏，坏掉的路灯也不会有人来修，小偷会增多等等事情。

所以，期房制度作为中国房地产行业的基础制度，短时间内是不会被取消的，就算后续的房地产税实行，土地出让金依然会是咱们地方最稳定，最大的收入来源之一。

再说一下房地产的投资带动作用。万达老板王健林曾经说过，造一个万达广场，自己只需要出钱20%，如果满负荷运转，那么就是5倍的杠杆。

王健林说，造个万达广场，自己出资20%就够了

而如果改为现房销售，那么5倍杠杆就没了，2021年的全国房地产开发规模是147602亿元，也就是14.7万亿人民币，砍掉5倍杠杆之后，那就是少了整整10万亿以上的投资。

这10万亿带来的民生、就业、上下游产业链等等，影响的可能就是百万人，甚至千万人的生存和就业。（如果你有亲戚就是做房地产，基建，建材的，那么他肯定立马失业）。

房地产产业链

所以，如果现在直接采取现房销售，那么虽然不会出现烂尾楼，但是恐怕市面上造楼的开发商要死一半以上，房子价格高20%左右，而且还会有数千万人失业，国家GDP严重衰退等等。

这是专家不会告诉你的道理。

期房OR现房

那么，怕买到烂尾楼怎么办呢？期房有风险，郑州那边几百个博士硕士，都被套在了永威金桥西棠楼盘，这些高学历人才被套在烂尾楼里，来了就走不掉。

那么买稳妥的，比如万X，保X等房地产企业的楼盘，刚需上车是真没把饭。如果你是投资客，那么就完全可以再等等，或者捡漏一些二手房。毕竟更加稳妥。

路透社：中国拟设立3000亿元房地产基金

最后告诉大家一个消息：高层拟设3000亿元房地产基金收购烂尾楼。

如果这则消息属实，那么我们将设立2000亿至3000亿元人民币的房地产基金收购烂尾楼，支持出险房企解决严重债务危机。

所以，房地产行业的根源还是在于“资金链问题”，烂尾楼的关键问题，其实在于资金监管的问题，期房有现实意义，有时代价值，也是符合中国国情的基础，它让中国快速实现了城镇化。

期望烂尾楼能少一点！

当然，期房制度或许有一天会彻底被中国所抛弃，但那一定不是现在。

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