房产继承或赠与分别需要缴纳哪些税？

最近，笔者在工作中遇到十多起类似的咨询案，都是涉及到当事人在预备生前规划自己的房屋产权时，比较纠结一个问题：即搞不清楚继承和赠与两种合法的房屋产权转移方式，到底需要缴纳些什么税？哪种方式传承房产更便利？今天，笔者就跟大家聊聊这个问题。

首先说说房产继承。房产继承可分为遗嘱继承和法定继承两种。目前，无论何种方式继承房产，根据我国现行有效的契税法、印花税法、增值税暂行条例等相关税收法律法规及财政部、国家税务总局的相关政策文件的规定，纳税义务人只是继承人。第一顺序继承人（配偶、父母、子女）和第二顺序继承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房产，增值税（包括城建税、教育费附加）、个人所得税、契税均免征，仅征收0.05%的印花税（包括买卖、继承、赠与、互换、分割）。如果是非法定继承人继承房产，即遗赠方式取得房产，则需要按赠与的相关规定免税或纳税。

其次说说房产赠与。房产赠与也分为生前赠与和遗赠两种。2019年6月13日财政部、税务总局在2019年第74号《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》中第二条明确规定：“房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。”

因此，按照我国目前针对房产赠与的税收法律规定，无论是何种方式的房产赠与，征税是根据受赠人的主体不同，涉及的税收也不同，分为四类：

第一类，无偿赠与配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等近亲属，则免征增值税（包括城建税、教育费附加、地方教育费附加）、个人所得税，受赠人仅需要按3%缴纳契税和0.05%的印花税。

第二类，无偿赠与对本人承担直接抚养或者赡养义务的近亲属以外的抚养人或者赡养人（需要取得相关机构证明或者公证证明），则免征增值税（含城建税、教育费附加、地方教育费附加）、个人所得税，受赠人也仅需要按3%缴纳契税和0.05%的印花税。

第三类，房产所有人将房产无偿赠给政府、社会福利单位、学校等，用于社会公益慈善事业，则免征增值税（含城建税、教育费附加、地方教育费附加）、个人所得税、契税和印花税等税收。

第四类，其他形式的生前赠与和遗赠，若受赠主体是以上三类以外的其他个人或单位，则视同房产转让交易，需要根据房产的不同年限，分别承担缴纳增值税（含城建税、教育费附加、地方教育费附加）、个人所得税、契税、印花税等税收，税负总额接近30%。无转让价格的，由税务机关核定征收。

从以上分析可以看出，房产继承比赠与的税负更低。但是从财富传承的角度看，房产传承还需要综合考虑未来新产权人是否出售，现在的产权人需不需要生前控制房产以防不孝，房产传承需不需附加义务和条件，需不需要防范新产权人败家等问题。

最后，还有些房产所有权人生前欲通过买卖的方式向近亲属转移房产。房产买卖涉及的税务事项，和上述第四类赠与（视同转让交易）的税负基本相当。

因此，传承房产是通过继承、赠与还是买卖方式，哪种方式传承房产更适合自己的家庭情况，想必朋友们看过上述分析后，自己心里已经有主意了。

笔者是执业27年的资深法律人和家族财富传承问题研究者，本文仅代表笔者个人的研究观点，供读者朋友们参考。欢迎感兴趣的朋友在评论区留言讨论，并给予点赞和关注，谢谢您！