价值400万的90平房产，留给儿子，继承、赠与和买卖怎么办？

王大妈有一套价值400万元的90平方米房产，她想将其留给儿子小明。那么，继承、赠与和买卖这三种方式应该如何选择呢？

·首先，我们来看看继承。如果小明是父母的继承人，那么他将无需缴纳任何税费，只需要支付少量的转移登记费和产证印花税即可。但是，如果小明想再次出售该房产，那么继承的房屋必须满足“满五唯一”的条件，否则他将需要支付房款的20%作为个人所得税。

·接下来，我们来看看赠与。如果是直系亲属之间的赠与，那么赠与方将无需缴纳个人所得税，但需要支付3%的契税、转移登记费和0.05%的产证印花税。但是，在这种情况下，出售该房产将需要支付房款的20%作为个人所得税。如果是非直系亲属之间的房屋赠与，那么赠与方将被视为销售，需要缴纳增值税和附加税。受赠方还需要缴纳个人所得税。

·最后，我们来看看买卖。一般来说，需要缴纳1%的契税，但如果该房产的面积小于90平方米且是首套房，那么只需要支付1%的契税。如果该房产的面积大于90平方米但小于144平方米，那么需要支付1.5%的契税。如果该房产的面积大于144平方米，那么需要支付4%的契税。个人所得税为1%。

·如果该房产的房产证已满五年且是唯一住房，那么就可以免除这些税费。如果不考虑再次出售房产，那么最划算的方式是继承，其次是赠与和买卖。但是，如果再次出售房产但不满足“满五唯一”或“未满五”的条件，那么看似买卖比继承划算，但实际上并不安全。

中华遗嘱库提示：提前赠与和买卖财产给子女可能存在以下风险：

·一、失去财产的控制权，以及与子女平等沟通的基础。

·二、子女发生离婚、负债、意外导致财产流失。

·三、子女转赠他人或为配偶加名自己无力阻止。

·四、子女挥霍财产，败家至家业被耗尽。

·五、子女不孝，但财产已不能索回，无法维护自己的权益。