定了！棚户区改造或将退出城市更新，推倒重来将被彻底整改

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

2021年8月30日，住房和城乡建设部经征求公众意见后发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。无独有偶，日前北京市发布的《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》也明确提出不搞大拆大建，其核心精神与住建部的《通知》完全一致。那么，老百姓期盼已久的棚户区改造征收项目真的不会再现身城市了吗？城中村改造拆迁也会受到新政策的牵连吗？

在明律师在此前 城市更新要防止大拆大建，拆迁要凉了？一文中已提及了《通知》的部分重要内容。譬如“3个严格控制”等较为严厉的措施。

不过，《通知》中尚有其他值得品味的表述：

确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造……城市住房租金年度涨幅不超过5%。

这就是说，《通知》将城中村改造拆迁与“确保住房租赁市场供需平稳”联系起来做了通盘考虑。

实践中，大量的外来务工人员或者城镇低收入群体长期租住在城乡结合部的城中村、“老旧片区”中。一旦在短时间内大规模的实施城中村拆迁，补偿安置利益与承租人无关，那么大量的承租人就需被迫另谋租住之处，这就可能加剧新市民、低收入困难群众业已存在的租房困难，直至抬高所在城市的房屋租金价格。

尽管《通知》并未完全禁止城中村改造拆迁，但却明确为在一些地方如火如荼火热开展的此类项目泼了一盆冷水。

《通知》中还对未来的城市更新项目规划提出了清晰的发展要求和方向，大致可归结为以下几点：

1. 严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。棚改的实质是政府主导的征收拆迁，属于典型的“大拆大建”“推倒重来”。

客观上讲，棚户区改造拆迁也是城市更新中“全面改造”的一种项目类型，但其影响力在现阶段却显然已经从几年前的云端跌落到了谷底。

譬如前文提到的北京市城市更新行动计划中就明确指出，实施城市更新行动……不搞大拆大建，除城镇棚户区改造外，原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等项目。

这里就已经将“房屋和土地征收”行为排除在外了。不过有的朋友或许会说，那不是城镇棚户区改造除外吗？是不是意味着城镇棚户区改造征收还可以搞呢？

我们需要再往后面看其下文：以改善群众居住条件为出发点和落脚点，加快推进城镇棚户区改造，实现在途项目逐步销账。严控改造范围、标准和成本，新启动一批群众改造意愿强烈的城镇棚户区改造项目。

请注意，被老旧小区改造、核心区平房直管公房申请式退租、危旧楼房改建等大幅压减后剩下的城镇棚户区改造工作主要针对的是“在途项目”，也就是早已启动、实施但因个别“滞留户”而尚未百分之百完成的旧项目。

新启动的一批必须是“群众改造意愿强烈的”，且改造范围、标准和成本都将被严控。

综上不难看出，至少对于北京市而言，棚户区改造已经趋于终结了。

2. 鼓励探索政府引导、居民出资参与的微改造

《通知》中还指出，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式……鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。

“政府引导”与“政府主导”一字之差却差别巨大。而所谓“居民出资参与的微改造”事实上就是对老旧小区改造的标准表述，与居民只等着拆旧建新、领补偿款的征收拆迁、城中村改造完全不是一回事。

在前述北京市的新计划中，尽管城镇棚户区改造仍将在城市更新中占有一席之地，但其却已经被排到了文件“项目类型”部分的第6位，也就是最后一位，可见其被边缘化已成定局。

3. 督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，对涉及推倒重来、大拆大建的项目要彻底整改。《通知》在最后特别强调了对“推倒重来、大拆大建”性质项目的处置措施，正在建设的和已批待建的项目都会面临再评估，能否继续“拆旧建新”“大规模搬迁”或将存在变数。

在明律师最后要提示大家的是，从种种迹象上看，房屋征收、土地征收范围缩小，规模缩减将是大势所趋。仍居住在各类老旧房屋中企盼改善居住环境的朋友们要能够理性地看待这一变化，对同样能实现“城市更新”目的的老旧小区改造、申请式退租等项目转变认识，牢牢抓住属于自己的改善居住条件的机会。而仍身处棚户区改造、城中村改造拆迁中的被拆迁人也同样要抓住这所剩不多的契机，合理设置补偿安置预期和诉求，争取在专业律师的指导下早日搬进新居。

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