商业租赁合同签署要点

「高杉LEGAL」专注于高品质民商法实务文章的评审分享。投稿请寄:gaoshanLEGAL@163.com。

商业租赁合同签署要点

商业租赁合同签署要点建议

作者|卢鹏(北京商业地产法务,微信号:LATO7437)

*本文经作者授权发布,不代表其供职机构及「高杉LEGAL」立场,且不作为针对任何个案的法律意见*

最近有新进入商业地产公司的朋友问我,购物中心或商管公司在与商户签订合同时需要注意什么?于是我将我在2011年时所撰写的商业合同签署要点,更新整理后在此列出,供各位招商人员或商管公司的法务人员在合同签署时进行参考,希望能够帮助到大家。

商铺租赁时应优先选择已在工商登记注册的公司来签订合同,个体户作为次选。

一、合同双方主体资格要求

(一)个体户

签约人是否有相应的资产保障,一般应以项目面积和经营类型来定,若是高风险项目或存在商户是以预售、办卡的情形经营,则应加大资产保障的要求,如要求个体户经营者提交个人名下资产信息等。同时还应要求对方提供身份证号码和地址,并在合同上加按指印,并提供身份证复印件。

(二)法人单位

1、审查身份。审查对方的经营主体资格是否合法,是否真实存在、证照是否齐全。同时审查商户履约能力:如出资情况、已有店铺经营情况,如有可能还应向其他已开业的商场询问履约能力,是否存在欠租、逃店或工商处罚事项。

2、企业法人应提供经过年检的营业执照复印件并加盖公章,以及履行合同需要的资质证件(如生产厂家或代理商的销售授权书和商标许可、产品合格证、质检合格证等)。

3、代理人应有代理权。(1)企业的分支机构、职能部门或个人签合同时,必须得到企业法人的书面授权委托书,确认该机构、部门或个人可以对签订合同的行为负责。(2)子公司必有营业执照。分公司如果有营业执照,则无需授权书。

二、合同内容常见问题

本处所写的常见问题,属于在合同签署阶段被招商部门所经常忽视的问题。

(一)常规合同条款

1、必须明确写明合同签订地以及诉讼管辖地,禁止留白。

2、工程条款、商务条款在签署前需经本公司工程负责人、商管负责人签字确认,签字后留备法务与财务部门存档。

3、坚持商户购买各类相应保险,该条款不应删除。

(二)合同签署

1、合同的成立应以盖章为准,且只有公章、合同章作为标准印章。合同多于2页的,应盖骑缝章。如合同非装订印刷本的打印文本,则出具合同的人应当在合同每页的四角除任一选择一处签押个人记号。

2、合同中应加入租赁场地的四至图,该图应明确标识出租赁位置,一并由承租方加盖印章确认。

3、公司应全部统一用章标准,除公章、合同章、财务章外不得给任何部门刻印部门章、人名章。不得以任何个人名义对外承诺,一切均应以书面文件加盖公章后为准。

(三)经营品类

品类必须明确,应与营业执照相符,不能笼统泛称。

(四)特殊需要注意的重要条款

1、排他条款:排他分为品类排他、同业排他、限时排他、同层排他、同楼排他以及区域排他,以上各类排他均应尽力规避,能不签署就不要签署。如商户坚持,应出具限时段或反向限制措施。如商户是国际性品牌或重要客户,那就算了吧。

2、逃生条款:除非该品牌是作为国际知名品牌或特殊引进商户,否则不应签署逃生条款,即不应无条件允许商户撤店离场或停业。

3、扣率条款:有的商业采用扣率租金模式来计算相应租金,但实践中由于网络支付的模式,导致大量经营收入无法体现在商户场地营业账目中。为杜绝损失,应在合同签署前就与商户协商一致,对该部分收益采用月度、季度、年度核对总收入的形式来对账,同时合同中对于金额误差应有处理方式与罚则。

4、第三方支付条款:市面常见的第三方支付卡由于具有后期结算的特点,所以会存在商业无法即时查询到该消费收入的情形。对此应特别注意,要求商户在经营时对店内POS系统全部报备,如果发现有第三方支付的,则应参照扣率条款中的处理模式进行核对。

5、有预售预收项目的商户处理:美容美发、桑拿、KTV或教育、健身类等商户,会采用预售服务进行市场开拓。有时消费者办理了数千甚至数十万元的存储卡后,会发现有一些不良商户因各种原因停业、闭店、撤场、逃逸的,会致使大量消费者向出租方要求解决的情形。对此建议采用两种措施在前期预防:

(1)提高商户保证金数额,并要求对商户法人的个人信息进行留存,如身份证复印件、家庭住址、个人电话等。

(2)对商户经营情况应紧密关注,随时确认项目经营状态。一旦发现有非正常时间开闭店、撤场、搬移物品的情形,应立即予以查询核实。

6、撤场条款:应在合同中明确约定商户因欠租、逃逸时对于场地内遗留物的处理方式,同时对于场地恢复原状的具体情形进行约定。此处理方式在费用支持的情形下优先应以公证方式进行。如考虑到经济成本高昂无法公证的,则要求商户签署无条件服从因商户在未按商场规定时间内经营或因拖欠费用导致闭店的情形下遗留物品被商场清理、留置的条款。该条款内容必须作为合同附件,要求商户单独签字并盖章确认。在清理撤场的实践中对于商户的场地清理模式,应采用录像、第三方见证的模式进行。

也可采用直接约定成放弃场地内物品所有权的模式,免去后期清点或者公证甚至是留置权诉讼的问题,但此种操作需出租方场地属于优质商业项目,或商户处于品牌力较小无力进行对抗洽谈,否则常规商户难以接受。

7、合同时间

在实践中,对于合同的签订日、免租日、起租日与计租日均会存在差别,对此应当先由双方明确计租时间,在商户进场装修、交付首期租金保证金的阶段,均应由双方书面明确后盖章确认一次,以避免后期计算混乱。这是因为在实践中,各种时间期限衔接由于种种原因可能会存在误差而导致重叠或空白间断,而这些又与违约责任相关联,所以此类条款应同违约责任一同审核,以避免遗漏。

三、合同文件的档案管控

1、所有商业租赁合同均应由法务、财务两部门备案,除此之外其他任何部门不应留存合同原档。如果招商、运营或工程部门需要,可留存遮盖价款、面积信息之后留存合同复印件。

2、法务与财务部门均应建立详细的合同台账,对交易信息进行记录。

3、所有合同应按照一铺一档原则进行留存,并制作电子档案留存。

4、全部合同、商户往来函件均应走OA线上流程,对外行文均应管控,如确需盖章的应由发起部门责任人签字后报法务或财务备案,最终由公司制订的部门权责确定。

四、运营过程中出现的合同签署问题

1、在商户已开业的过程中,双方对专业领域问题进行沟通时,所有对口部门应书面签字确认。并将该书面意见留存法务或财务部门作为原件存档,以确保合同的准确性。但需要注意的是,该文件不建议加盖公章(补充协议或正式往来信函除外)。

2、实践中出现的合同纠纷,大部分是由于在运营过程中出现的监管缺失所造成,所以对于合同在签署完毕后应当严格执行与善于应用,不应简单的将责任推卸至任何单一部门身上。

本文是作为商业租赁合同签署时常见问题的参考建议,并未列举各类法条和案例。同时本文对于在合同谈判时出现的商务条款、工程条款以及管理规定未做叙述,这是因为每个公司的经营理念以及流程不同,如果教条地将其分解并提出意见,可能并不适用。同样对于各个合同版本中的违约责任条款,由于客观条件以及触发形式不同,也无法在此展开。只能提醒各位在前期多思考,以求证据收集、运营管理和事后处理这三个角度来设计应对机制与措施。

希望能够对大家有所帮助。

版权声明:本站发布此文出于传递更多信息之目的,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件举报,一经查实,本站将立刻删除。

(0)
菩提菩提
上一篇 2023-02-26
下一篇 2023-02-26

相关推荐