就在前些天，中国原财政部部长楼继伟在《比较》杂志中公开表示：房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

也就是说，在疫情已经基本过去后的2023年，房地产税可能终于要来了。

其实，在2022年初，厦门本来就打算成为征收房地产税的第一个试点城市，但因为疫情等其他因素的影响，全国楼市都陷入了寒冬，厦门的房地产税也最终搁浅，不了了之。

但从现在的情况来看，有两个因素推动着房地产税不得不尽快在中国落地。

一个就是楼市实在卖不动了，这一点是大家有目共睹的，不说长沙、郑州、重庆、武汉这些烂尾楼大城，想必诸位观众各自所在的城市，其房地产业也绝对好不到哪去。

因为这是大势所趋，全国都一个样。

中国的卖地高增长时代已经过去了，到2030年之后，楼市可能会进入更大的寒冬。

为什么这么说呢？

大家可以这样想一下，对于80后来说，在80年到90年之间出生的人，假定他们在23岁大学毕业，然后在23岁到30岁之间买房，那么他们的买房高峰差不多是在2003年到2020年之间，这十几年差不多刚好是中国房市的高增长时代。

但从90后以及00后开始，因为计划生育和人们的观念转变等方方面面的影响，出生率已经下降了很多，尤其是00后，独生子女家庭相当之多。

所以如果拿00后举例，假设他们也是在23岁到30岁之间买房，也就是在2023年到2030年之间，那么这一住房需求是肯定远远比不上80后的。

而到2030年之后，买房需求大的，就是10和20后了，但对于现在的年轻人来说，他们连结婚都不愿意，更不要说生小孩了。

所以2030年之后，中国的房子只会更加卖不出去，这是人口结构决定的，根本无法改变。

所以，要还想单纯依靠当今房地产的一锤子买卖来支撑财政，显然是不可能的。

而另外一个推动房地产税可能尽快落地的因素，则是地方政府巨大的财政压力。

以去年的数据举例，2022年全国国有土地的使用权出让收入为6.69万亿元，比前年下降了23.2%，少了2万多亿元。

而今年头两个月的卖地收入还在持续下降，跌幅为24%，比去年整年还要高。

但问题是，除了上海、北京、深圳这些超一线城市外，中国其他地方政府对于房地产的依赖实在太大了，卖地收入大幅度下降后，政府预算必然会出现窟窿，而要想填补这个窟窿，且还要能长期填补，那么征收房地产税就是最佳方案了。

毕竟每个人都得有房子住，而只要住房就得交税，这显然是一个稳定的税收来源。

按照去年有关机构的推算，如果按照0.8%的税率征收，不考虑免征面积的话，则可以获得2.95万亿的税收；

如果考虑50%的面积免征税，那么可以获得1.48万亿的税收。

也就是说，如果确定税率为0.8%，那么可以征收到的税为1.48万亿到2.95万亿之间。

大家发现什么没有？这一数字，刚好可以填补上去年出让土地使用权减少的2万亿的窟窿。

那么什么人需要交税呢？

由于具体政策还没有施行，我们只能根据国外的和中国香港的征收办法来推测。

一般来说，国外征收房地产税都有免征面积，比如60平米以内免征，200平米以内有折扣，200平米以上，才会全额征收；

或者按照房屋出租能获得的租金来征收，这个一般也有优惠政策，例如在新加坡，无论你的住房有几个卧室，最终都会按照1个卧室每月出租的价格来计算房地产税。

此外，对于税率来说，可能是房产价值评估制，比如有专门机构对房屋的市场价值进行评估，然后按照估值的一定比例进行征税，一般价值越高，税费越高；

也可能是累进制，即以第二套房屋税率为基准线，第三套房子税率比第二套高，第四套比第三套高，依次递增。

这主要是为了打击拥有多套房产的富人，贯彻“房住不炒”的理念。

对于普通人来说，显然是利好的。

至于税率究竟有多少，会不会加重老百姓的负担，这一点不太好预测，但根据国外的经验，房地产税一般不会太高。

我们以美国和日本举例，带大家了解一下，这些房产税收体系较为完善的国家，是如何征收房产税的。

日本房地产税如何征收？

先说我们的近邻日本。在日本只要持有不动产，每年都要缴纳两项支出，一是固定资产税，一是都市计划税，这两项一般合称为“固都税”，这个“固都税”就相当于我们国家还没有实行的“房地产税”。

日本的固都税每年要缴纳的比率大约为“固定资产税评价额”乘以1.7%，要注意，这里是“固定资产税的评价额”乘以1.7%，并不是用房价直接来计算的。

举个例子，比如你花100万买了套房产，日本政府会给这套房子出具一个“评价额”，然后用这个“评价额”乘以1.7%。

一般来说，这个“评价额”都会远低于市场房价，而且还会根据房屋的面积、年龄、折旧以及所属的行政区域进行优惠补贴。

例如，如果这套房子的面积小于200平米，那么政府给出的“评价额”可能只有房价的1/6左右，也就是100万乘以1/6，大约为16万，那么你每年需要缴纳的房地产税（固都税），就是16万乘以1.7%，大约每年只有2700块。

而这个“评价额”每3年都会重新估算一次，也就是说这个房子升值了，你交的税就多；房子贬值了，交的税就少。

但随着房龄的增加，交的税一般只会越来越少，再加上日本经常地震，如果你为了提升房屋的抗震能力而进行修建，那么政府还会进行税费减免。

一般来说，一套房每年需要缴纳的房地产税大约只占到房子总价的0.2%~0.3%之间，这对于日本这种高度发达的国家来说，普通家庭是很容易承担的。

另外，日本的房产不像中国有70年的产权，日本的房产是永久产权，所以只要你一直拥有这套房产不出让出去，那么就需要世世代代交税，但税率绝对会处于一个称不上负担的范围之内。

但是，如果你要转让房产，那么就会支付高额的税费。

一般来说，日本对于个人转让房地产所得，以是否持有房地产超过5年时间为判断依据，不超过5年的征收30%的个税和9%居民税，超过5年后转让的则征收15%个税和5%居民税。

这样的政策明显是为了打击土地投机的商人，因为房屋在多次交易中会产生高额的税费，而如果积攒在手里，又会产生持续的房产税，这样就强化了房屋的居住属性，打击了炒房不住的地产商。

美国的房地产税如何征收？

至于美国，则有着更加成熟的房产税收政策体系。

美国是在建国初期就开始征收房地产税，至今已有200多年历史了。

在美国，房产税收和税率的多少，是由美国地方政府的财政预算决定的，而不是由房屋的价值决定的，它的房产税率的计算公式是用政府“预算应征收的房产税税额”除以“房产计税价值总额”。

什么意思呢？

举个例子，假如美国某个地区的房产估价总额为100亿美元，而政府房产税的预算缺口为1亿美元，那么该地区的房产税率就是1亿除以100亿，为1%；

如果第二年政府预算缺口增加为2亿，而房产总额仍为100亿，那么税率就是2%；

如果第三年政府预算缺口还是2亿，但房产总额上涨为200亿，那么税率就又变成了1%。

而对于个人来说，每年需要缴纳的房产税就是“房屋估值”乘以“房产税率”。

这里和日本的“评价额”很像，美国的房屋估值也并不等于房子的实际市场价格，而是由政府根据房屋的位置、房龄、面积等各方面因素评估出来的一个价值，一般也比房屋的实际市场价格低很多。

所以美国政府想要增加预算的时候，都会想办法让房子涨价，增加“房屋估值”，这样在维持房产税率不变的情况下，房屋价值高了，自然收的税也就多了。

当然，美国针对不同的房产，以及拥有多套房产的户主，也会采取不同的征收政策，一般也是房子越好、房产越多，征收的税也就越多。

不过总体来看，美国征收的房产税对于美国家庭来说其实并不高，就拿2016年的数据来说，美国单套房屋房产税的中位数为每年2340美元，基本上和一年的水电费持平。

而美国一个三口之家的可支配收入的中位数为8万美金，折合人民币大约50多万元，所以房产税对于美国有着正常收入的家庭来说，算不上一项负担。

相反，美国房产税高的地区，往往房产增值的前景和福利待遇也更好。

因为政府每年征收的房地产税，有很大一部分都用在了房产所在城市的基础设施建设和教育拨款上。

例如修建学区、打造图书馆、成立教育基金等，这些设施的健全反过来促使该地区的房价估值增加，税收提高，而税收一高，则又进一步用于基础设施建设，从而形成一个良性循环。

不仅如此，对于价值完全一样的两套房子来说，户主持有的房屋年限越长，税收的比例也会越低。

例如两栋价值一样的两个相邻的房子A和B，在建成时都值40万美元，十年后这两套房子都涨到了100万，其中A把房子卖了，那么卖出后的房子将按100万的估值征收房产税，如果税率是1%，那么就需要缴纳1万美元；

但B房子一直由原户主持有，那么即使房子涨到了100万，估值可能也只有50万，那么按1%的税率征收，则只需要缴纳5000美元，整整比他的邻居少了1倍。

所以，美国的房产政策是支持长期持有房产的，换句话说，美国也是鼓励房屋的属性是拿来住的，而不是被当做商品用来“炒”的，所以如果房产被拿来多次交易，那么产生的亏损和需要支出的费用就会越来越高，这也有助于打击投机炒房。

最后需要说的是，中国的房地产税如果实施，一定也会是地方税，各地的政策和税率肯定都不会一样。

但一定相同的点是，税率肯定都不会太高，毕竟政府现在鼓励买房还来不及，怎么可能会打击百姓的买房积极性呢？

所以，如果你不是坐拥十套房产的富哥，只是一个普通老百姓，那么房地产税的征收对我们基本没什么影响，甚至在打击“炒房不住”上，对我们还是有利的，毕竟一旦房屋回归正常的居住属性，那么房价也必然会回归理性，这也是我们最为期待的事……