存量房贷利率有望下调？专家称各行或分阶梯差异化调整

近日，央行首次对存量房贷利率调整直接表态，引发市场热议。

7月14日，在国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜提到，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

存量房贷利率是否将调整？南都·湾财社记者走访多家银行了解到，目前受访银行均表示暂未收到关于存量房贷利率调整的通知。有银行工作人员表示，目前仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策。

分析人士认为，本轮存量房贷利率调降更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调，或从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。

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多家银行表示将及时公布进展

7月18日，南都·湾财社记者针对存量房贷利率调整一事致电咨询了工行、农行、中行、建行、招行、民生银行等多家银行机构的客服工作人员。各银行客服表示，目前暂未接到相关通知。

“工行有关注到市场有关存量住房房贷利率调整的情况，但目前暂时还未接到有关部门的正式通知，工行正在积极与监管部门做好沟通对接，可以关注工商银行官网或公众号，也可以定期咨询贷款网点来获取最新的政策信息。”工行客服工作人员表示。

农行客服也表示，该行已经关注到相关报道，但目前暂未收到有关存量房贷利率调整的政策文件，后续该行将会持续关注相关要求，做好金融服务，请耐心等待。

中行客服称，目前暂未接到相关通知，如果后续有调整的话，该行会在官网发布公告。

建行客服称，已经关注到相关新闻报道，目前未收到相关部门的正式通知，后续有最新进展的话，该行将会第一时间贯彻落实。

另外，招商银行客服亦表示，目前暂时没有接到具体通知，政策明确落地的话该行会严格按照相关要求执行。

民生银行客服则告诉记者，该行暂时还没有接到正式通知，目前仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策。

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银行提前还贷压力已有缓解

在过去较长的一段时间中，个人住房贷款提前还款偏多。从全国银行间同业拆借中心披露的RMBS条件早偿率指数来看，该指标数值在今年5月下旬到6月中旬一度达到0.2150的峰值，表明居民提前还贷的意愿依然较高。

据了解，6月下旬，一年期和五年期LPR分别下调10个基点后，衡量居民提前还贷的RMBS早偿率从高位回落，但依然是2020年以来的最高水平，表明居民提前还贷的意愿在6月降息后略有缓解。

伴随上半年各类利好房贷市场信息出现，如今半年已过，提前还贷情况如何？近日，南都·湾财社记者走访广州多家银行了解到，部分银行当前提前还贷申请量较年初已经有所回落，但仍需一定等待时间。

“从客户来网点提起申请到还款，大概两个月以内可以完成。”工商银行广州某支行工作人员告诉南都·湾财社记者，目前提前还款申请量与年初相比减少了一半。

建设银行广州某支行客户经理表示，借款人申请提前还贷后需要等待60天左右。农业银行工作人员称，提前还贷排队需要1个月左右。招商银行则表示，提前还贷需要等待30-35天左右。

“提前还款潮发生的原因之一是部分存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大。”招联首席研究员董希淼认为，应采取措施阶段性降低部分存量房贷利率，减轻居民住房消费负担，助力恢复和扩大消费。

中泰证券分析师戴志锋也表示，调整存量房贷利率的目的之一，是为银行缓解提前还款压力提供可行路径。

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专家预计中小银行或先试行

对于存量房贷利率该如何调整，邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

上述表态，引发了市场对降低存量房贷利率的预期。申万宏源表示，本次发布会可见，央行对降低存量房贷利率或新发贷款置换存量贷持开放态度。但影响存量房贷利率能否下调的因素在于银行净息差较低，而居民贷款又是主要利润来源。考虑银行和居民之间的博弈，调整的时间或会拉长，而非“一蹴而就”。但随着存量房贷利率确定调整后，商业银行的净息差修复仍需有赖于负债端成本的下降，降准仍是较优选择，本次会议央行也传达出这一信号。

但有分析人士持不同观点。华鑫证券分析师杨芹芹称，央行首次对存量房贷利率调整直接表态，旨在缓解当前地产市场探底、居民和银行面临资产负债表收缩的困境。

她预计，本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切，更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调，还是从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。

“存量房贷全面下调的可能性较低。”戴志锋表示，目前住房贷款规模体量与2008年差距大，国内住房贷款规模近40万亿，是2008年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳定的基本盘。同时，“因城施策”实施多年，统一全面调整的难度较大。

董希淼则认为，存量房贷利率调整有变更合同条款（直接降）、贷款以新换旧（间接降）两种做法。他建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则，由各家银行总行出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程。

焦点

存量房贷利率下调 对购房者和银行有何影响？

“对于购房者来说，存量房贷利率的下降将降低他们的贷款成本，减轻购房负担，提高购房的可负担性，也将刺激购房需求，促进楼市的活跃。对于商业银行来说，存量房贷利率的下降可能会减少他们的贷款利润，但同时也会增加贷款申请和业务量，带来更多的客户和收入。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受南都·湾财社记者采访时表示。

“降低部分存量房贷利率，具有一箭三雕的作用。”董希淼表示，一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展。二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户。三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

不过，部分业内人士则认为，存量房贷利率下调或将落地对银行影响有限。开源证券分析师刘呈祥表示，存量房贷利率调降，对银行息差和营收的拖累较为有限。

国盛证券在研报中指出，测算本次下调对银行息差及收入影响相对较小。若假设2022年末各家银行存量房贷中执行利率在LPR之上的占比在50%，这部分贷款利率调降60bps，对上市银行息差影响在-4.6bps左右，对营业收入影响约-1.8%。个股中按揭占比较低的银行影响较小。

采写：南都·湾财社记者 王蕾娜