房屋继承一直是宏力律师事务所房产业务的重要领域，今年宏力律师成功办理了多宗涉外疑难房屋继承案件，为奔走多年的境外（包括香港）当事人解决了难题（为保护客户隐私，以下案例中出现的人物均采用化名），了却了他们继承祖产的心愿。

案例一：即使有遗嘱仍四处碰壁

拿着遗嘱仍无法继承房屋

王小姐是广州人，三十多年来一直与香港人许先生保持同居关系，二人都没有结过婚也没有生育子女。

许先生在广州的繁华地带有一栋价值千万的房产，长年也住在广州。许先生患病期间写了一份遗嘱，把这栋房产留给王小姐，遗嘱是由双方共同的朋友代书并见证的。

许先生去世后，王小姐想办理房产的继承手续，按照广州公证机关要求，需要提供许先生法定继承人的信息，但许先生父母早已去世又没有兄弟姐妹，也没有结婚也没有子女。王小姐拿着那份遗嘱要求继承房屋，但到处碰壁。无数次往返多个相关部门却徒劳无功后，王小姐感到无路可走，于是寻求宏力律师的帮助。

宏力律师攻克方案

宏力律师接受委托后，经过多番研讨，为王小姐制定服务方案，帮助王小姐向香港多个机构收集许先生已没有法定继承人的证明材料，并与遗嘱见证人、代书人取得联系，核实遗嘱的形成过程，向房屋登记机关申请办理继承手续，期间宏力律师多次与房屋登记机关、税务机关沟通，提出法律意见，最终成功按代书遗嘱为王小姐办理了过户手续，整个过程从王小姐委托宏力律师到房屋最终过户到王小姐名下，不超过半年时间。

案例二：奔波十多年却收不回母亲留下的房屋

移民后改名去世后儿子奔波十年要不回房屋

李先生是香港人，他母亲早年从广州移居香港并取得香港身份。母亲在广州有一处房产，一直保留着早年的房契，但房子已经被房管机关代管。

母亲去世后，李先生开始着手办理房屋继承事宜。但由于母亲移居香港后更改了姓名，而且母亲没有结婚记录，难以提供广州公证机关要求的亲属关系证明材料，历时十多年李先生也无法从代管的房屋管理机关收回房屋。

宏力律师攻克方案

宏力律师接受委托之后，一方面从被继承人早年在内地的生活经历中寻找资料以证明其身份，最终得以让香港律师同意由李先生出具声明确认其母亲姓名由房契上的业主更改为香港身份证明上的人。

在只有李先生一名继承人情况下，我们提供了大量被继承人在内地的身份材料及与李先生关系证明，最终使得公证机关为李先生出具了继承权公证书，让他收回了被代管了几十年的祖产。

案例三：弟弟放弃继承，法官却有不同意见

即使弟弟放弃继承法官仍表示应为其保留继承份额

周先生有一个姐姐二个弟弟，其中一个弟弟早年偷渡去了美国，改了姓名、出生年月并取得了美国身份。

周先生的父亲在广州有二套房产，父母去世后兄弟姐妹四人签订了一份继承分配协议，明确广州的二套房产由在广州的二位梁先生各继承一套，姐姐和美国的弟弟都放弃继承。协议签订后姐姐身体状况欠佳，弟弟也返回了美国，都不再配合办理房屋继承手续。

宏力律师接受委托后向法院提起了继承诉讼，要求按照分配协议由广州的二位周先生继承房屋。

审理过程中美国这个弟弟的身份问题成了最大障碍。法官无法认定协议上签名的美国人MR.Chow就是被继承人档案中的第三个儿子。

法官的意见是被继承人档案中的小儿子属于存在却无法通知的继承人，根据继承法规定法院应当为其保留份额。

宏力律师攻克方案

宏力律师向法院提供北京高院关于继承案件中疑难问题的意见中关于无法通知继承人的份额如何处理的意见，以及佛山中院在类似案件中没有保留无法通知继承人份额作法，最终说服法官将两房屋份额按照现有继承人之间协议做出归属二位周先生的判决。

许多广州范围的房屋被继承人或继承人是境外（包括港澳台）身份，继承房屋时需要按照国内法律要求提供相应的亲属关系证明材料。

继承人一般遇到障碍来自以下二方面。一是许多业主在移民过程中会更改姓名或出生日期，造成死亡时其使用的身份与取得房屋时的身份无法认定为同一人；二是境外没有户籍制度、人事档案制度，无法像国内一样提供完整的亲属关系证明材料。

虽然对于境外人员的身份关系可以通过继承人在境外声明经过使领馆认证的方式确定，但在仅有一名继承人的情况下，公证机关出于谨慎考虑，一般不会依据全部形成自境外的材料为其办理继承权公证。克服这方面障碍，需要律师具备丰富的实践经验。