房屋地震中损毁 开发商未必全免责

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“如果银行按照按揭贷款合同的约定履行了贷款义务，那么购房者就有义务按照约定归还贷款，并不能因房屋的毁损或者灭失而免除归还贷款的义务”

法治周末记者 肖莎

“震区房屋建筑抗震设防水平较高，抗震性能总体较好，经受住了地震考验。”8月12日下午，“8·8”九寨沟地震抗震救灾指挥部召开新闻发布会，公布了关于此次地震的一些情况。

根据公开资料，此次九寨沟地震中有少部分房屋在地震后倒塌或严重损毁。比如曾经在各大在线旅游平台被热捧的九寨天堂洲际酒店的部分区域就出现了倒塌，还有人因此遇难。

而在过往发生的地震中，也或多或少出现过房屋倒塌或开裂等损毁情况。那么，如果业主购买的住宅出现这种情况，房屋损毁的相关责任应该由谁来承担，也是不少人关注的问题。

如果一个业主购买的房屋尚未交付就在地震中倒塌，谁来担责，业主已缴纳的房款是否可以要回？如果业主购买的房屋已经交付，但房屋在地震中出现一定的开裂或损毁，相关的维修等责任由谁来承担？如果开发商承诺房屋具有一定的抗震性能，但房屋在地震中出现损毁，即便是房屋已交房，开发商是否需要承担责任？如果房屋在地震中损毁且不再能使用，但是房屋贷款尚未还完，业主是否需要继续还贷？

未交房时房屋震中损毁

业主一般可要回房款

北京来硕律师事务所主任律师李文谦告诉法治周末记者，最高人民法院2003年颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

“由此可以看出，如果项目尚未交房，房屋在地震中受损或者灭失，由开发商承担后果。”李文谦说。

中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣认可这种观点，他表示一般这种情况下，房屋灭失的风险由开发商来承担，只有一种例外，那就是双方的购房合同中另有约定。

“而且如果合同中没有另行约定的，业主已经交付的房款也可以向开发商要回。”王玉臣说，因为房子毁损，业主购房目的就无法实现，业主可以依据合同法中合同目的无法实现要求解除合同，并要回已缴房款。

已交付房屋震中损毁

开发商并不一定完全免责

“如果房屋已经交付，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，风险则转移到买受人即业主身上。所以房屋交付后受到损毁的维修等责任通常应由业主来承担。”李文谦说。

不过王玉臣表示，已经交付的情况下，如果房屋损毁纯粹只是因为地震引起的，维修责任的确由业主承担。如果房屋损毁还有其他的原因，比如房屋质量本身就有一定的问题，开发商也难辞其咎，也要承担一定的维修责任。

王玉臣补充道，我国对房屋的抗震性能是有明确规定的，也有相应的国家规范去制约，比如《建筑抗震设计规范》GB50011-2010。一般来讲，对抗震的要求是在6度和9度之间，不同的区域，受所处地震带的不同，要求不同。大部分地区的抗震设防烈度为7度，北京等少部分地区为8度。

“开发商在建设房屋的时候，必须进行抗震的设计，施工时，也必须按照抗震设计使用相应的施工材料。如果抗震不达标，是不能通过验收。”王玉臣表示。

李文谦对此表示认可，他告诉记者，因此，如果经过检验发现，地震中房屋损毁的原因确实是房屋主体质量不合格，或者未达到规定的抗震等级，业主可以起诉开发商，向开发商索赔。

李文谦还进一步分析道，如果房屋在地震中倒塌，而房屋产权尚未到期，在法定的土地使用权期满之前，所有人依然拥有应有的土地使用权。业主如果统一想在原有土地上盖房，那么经过业主委员会决定、政府各个部门批准以后，可以在原地建设。

地震中房屋损毁

房贷仍应偿还

如果房屋在地震中已经损毁，但是房贷尚未还完，业主是否需要继续偿还贷款？

李文谦和王玉臣给出的答案都是肯定的。

李文谦分析道，房屋买卖和抵押贷款两个法律关系，房屋买卖，是购房人与开发商之间就房屋买卖所形成的协议，开发商交付房屋，购房人支付房款；而房屋按揭贷款，则是购房人与银行达成的抵押贷款合同，购房人将从开发商处购买的商品房作为抵押物向银行贷款，并将贷款支付给了开发商，取得了房屋，按照约定归还贷款。

“如果银行按照按揭贷款合同的约定履行了贷款义务，那么购房者就有义务按照约定归还贷款，并不能因房屋的毁损或者灭失而免除归还贷款的义务。”李文谦说。

法治周末记者在采访时，还有购房者提出这样一种疑问：如果房子还在，业主还不清贷款银行会收房子，那如果房子不在了，业主不还贷款银行怎么办？

王玉臣表示，当房子还在时，当业主换不清贷款，银行之所以能收房子是因为房子作为抵押物抵押给了银行，银行可以对房子行使抵押权。若房子不在了，虽然抵押权无法行使，但是双方的债权债务关系还在，银行依旧可以要求业主清偿贷款，如果业主不偿还，银行可以起诉到法院要求还贷。

“银行不能直接起诉要求用别的财产偿还，但是胜诉以后可以到法院申请强制执行，执行业主别的财产。”王玉臣说。

不过李文谦也表示，关于地震后的还贷问题，国家政策层面也曾有过特别的规定，比如2008年5月19日，央行和银监会紧急下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》，要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息、不作不良记录。

“2008年5月23日，银监会下发《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》，要求对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。”李文谦补充道。

因此李文谦认为，地震中房屋变成废墟，法律意义上购房人仍需继续偿还房贷，但可能会因国家政策的规定而免除还款义务。

责任编辑：姜冰