■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

日前，中国新闻周刊发表了在两会期间对全国政协委员、上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭的专访，重点谈及宅基地制度改革问题。专家提出，允许、鼓励农户自愿有偿退出闲置的宅基地是改革的必经之路，但要重点维护退出农民的合法权益，不搞强制。那么，自愿有偿退出改革试点中究竟存在哪些亟待解决的问题呢？哪些情形下的宅基地会被优先列入自愿有偿退出的试点范围呢？

【改革最大障碍：退出政策需“惠农”而不“坑农”】

占上的利益，不愿意让出来，这是普遍的人性，而宅基地自愿有偿退出的改革试点恰恰就是在对抗人性。

对农民而言，自家的宅基地院落也是“祖上、父辈”好不容易才分得的，自家是闲置还是建房，建出来的房子好与不好那都是自家的事情，怎么能说退出就退出呢？

尽管法律上的事实是农户仅享有宅基地的使用权，所有权从来都是归村集体的。但在农户看来，圈起来的宅基地面积就是自己家的，谁要打它的主意，那后果是可想而知的。

故此，在明律师始终认为，宅基地自愿有偿退出试点的关键，就在于要真正的“让利于民”而不是“与民争利”。不能仅仅将关注的目光放在从农民手里“拿地”后变性、转让获益上，而是要切实保障退出农户的补偿权益有足够的竞争力。

说白了，某个县的自愿有偿退出政策好不好，是否得到农民的拥护，关键就看它是要真的践行乡村振兴，还是只是想变着法的割农民的韭菜。

【自愿有偿退出宅基地到底怎么补？这里有具体标准了】

浙江省湖州市的南浔区在农村宅基地自愿有偿退出改革试点中提出了如下补偿安置办法：

1. 对自愿有偿退出宅基地的农户，可有权置换一套一定面积的农民公寓或农村小联排，并享受相应的城镇商品房房票。同时，对农民安置房进行统一规划、统一设计、统一建设，安置房建造费用由农户自行承担，安置区配套设施费用由所在镇（开发区）或村承担。

事实上，这一政策是将农户自愿有偿退出宅基地的安置方式和征地拆迁相融合，以保障退出农户在实现“户有所居”上有多种选择。

如前所述，农户在退出宅基地后并非只有自行进城居住或者用房票购买城市商品房居住这一选择，村里的统一安置房仍可置换，只不过建造费用要由农户自行承担。当然，这笔费用要比自己进城买房子便宜得多。

2. 对于退出宅基地的地上建筑物根据所在镇（开发区）一户多宅拆除政策处置，对节约的宅基地面积，按照2250元/平方米进行补助；

原有宅基地房前屋后土地及超出宅基地面积，按照100元/平方米进行补助。经过测算，户均可补助80万元，村集体可补助20万元/亩。

这就是农户自愿有偿退出宅基地的“货币补助”标准，对超占面积的部分仅给予100元/平方米的较低补助，对控制面积范围内的部分则给予相对较高的补助。

不过笔者还是认为，自愿有偿退出宅基地的补助标准总体上还是要显著低于征地拆迁时的补偿标准，“宅基地的区位补偿价”是参考了周边房地产市场价格得出的，而前述标准则是按“一户多宅”拆除政策给出的。也就是说，这已经是“打了折扣”的价值，在数额上恐怕还是难以令所有农民都满意。

【自愿有偿退出主要面向何种情形的宅基地？】

并不是所有的宅基地都要搞“自愿有偿退出”，从目前的法律、政策面上看，这一改革试点主要针对以下4种情形下的宅基地：

1. 进城落户村民的宅基地。

《土地管理法》第62条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地……

农业农村部于2022年发布的《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》中延续了这一法律规定。

陆铭教授在专访中也向记者表示，宅基地改革要想循序渐进地推进，可以首先考虑那些早已在城市里稳定居住下来的人群，这类人群在每个村都大量存在。可以优先允许他们有偿退出在农村老家的宅基地。

2. “一户多宅”农户的多占宅基地。

《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》第30条拟规定，对历史形成的“一户多宅”且没有违反当时法律法规和政策规定的，鼓励通过自愿有偿方式退出多占的宅基地。

湖州市南浔区在改革试点中也指出，明确“退出主体以进城落户和一户多宅的农户为主”，4个试点村自愿有偿退出宅基地农户有806户，其中一户两宅的占70.0%，一户三宅的占3.0%。

显然，“一户多宅”农户自愿有偿退出宅基地不会影响其依法享有“一户一宅”的权利，相应补助也是其实实在在拿到手里的实惠，而退出宅基地在复垦后节约出来的建设用地指标则会具有可观的市场价值。

3. “宅基地面积超标”农户的多占宅基地。

《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》第30条还提及了“宅基地面积超标”的情形同样鼓励自愿有偿退出。

动辄大几百平方米的超大型宅基地院落在一些地方仍然存在，逐步将其予以规范化治理是各地近年来都在推动的一项工作。“面积超标”的状态延续至今属于历史遗留原因，和违法占地不是一回事，但政策面上认为“便宜”不能让个别农户一直占下去，该纠偏的还是要坚决纠偏。

4. 因继承农村房屋在村内占有和使用的宅基地。

农民的城镇户籍子女因继承房屋而占有使用宅基地，城镇户籍子女在实际生活中与农村的连接已经很少，且其并非本集体经济组织成员，不享有宅基地“资格权”，容易形成房屋院落的闲置。

同时，不排除原有宅基地上房屋在继承前已较为老旧，加固修缮的价值不大，而城镇户籍子女在继承房屋后又难以实现对房屋的翻建。

在浙江省舟山市嵊泗县的《渔农村宅基地自愿有偿退出办法（试行）》中，明确将此种情形列入自愿有偿退出的主体范围内。

这里需要强调的是，拟自愿有偿退出宅基地的农户必须满足拥有其他合法住宅或者稳定住所这一前提。换言之，对农民唯一的合法住宅院落，是不能搞自愿有偿退出的。

在前面提到的媒体专访中，陆铭教授特别强调了“在转让宅基地或者是对应建设用地指标过程中，要尽量保证农户获得合理的收入”，即要将农户相应号召自愿有偿退出的宅基地在复垦后取得建设用地指标或转为集体经营性建设用地入市后的交易价值的一部分赋予到农户，让农户切实体会到改革试点带来的实惠，而不是总想着“少补多赚”，坑了农民肥了开发商。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是，宅基地的自愿有偿退出改革试点底线在于“自愿”和“有偿”，即不可以任何名义搞强制退出，也不可搞几乎等同于拆除违建的无偿退出。在此底线基础上，农民是否有意愿参与就要看补助政策制定得是否科学合理以及是否真的愿意与农民共享盘活利用带来的价值提升了。

农民在弄懂了上述政策原理和原则后要敢于向村干部、乡镇街道咨询、了解当地的政策细则，确有疑问就不要盲目签订《自愿退出宅基地协议》等书面材料，而是大可及时咨询专业律师，在律师的指导建议下去和村、镇人员耐心协商沟通，争取既配合了改革试点举措，又得到了本就该属于农民自己的政策红利，实现真正意义上的城乡“双赢”。

版权声明：本文为北京在明律师事务所原创文章，未经授权，谢绝转载