问法热线丨与朋友合伙买房，对方办了房产证，我该咋办？聚焦房产纠纷，律师在线支招

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

房产既具备居住功能也具备投资属性，是老百姓日常谈论的热点话题。7月11日半岛问法热线聚焦房产纠纷话题，邀请了山东华赛律师事务所的鲁桂霞律师和张潇霄律师在线解答市民来电。开发商一房多卖，房子归谁所有？合伙投资买房一方私自登记，万一他私自出售我该怎么办？结合市民咨询的热点话题，律师进行了详细分析并给出了建议，记者对相关案例进行了整理供市民参考。

上午9点30分，半岛问法热线准时响起，鲁桂霞律师接到了市民张先生的咨询。“几年前，我和朋友合伙儿买了一个房产做投资，使用了对方的名字，但这个朋友私自办了房子的房产证，将房子登记到了自己名下。知道这个事之后，我很生气，找到朋友后对方跟我签了一份协议，协议里明确了我们购买这套房子的出资份额，我现在想知道这个协议有没有效？”张先生表示，自己担心这个房子被对方随意处置，自己的利益受损。

“您与对方补充了合伙购房的协议，从司法实践来看，各地法院对合伙买房合同的效力争议不大，均认为该协议的双方主体适格，意思表示真实且不违背社会公共利益，该协议应成立生效。”鲁律师表示，但是这并不意味着对方处置房屋就一定要得到张先生的允许。“这份协议对你们出资人之间有效，但是无法对抗购房的第三人，我国现行法律实行不动产登记生效主义，因此如果出名人违反合伙买房协议，擅自转让了房屋并完成变更登记，遇到这种情况，您只能以合同纠纷案由起诉至法院，请求追究出名人擅自处分房屋的违约责任以及因此给出资人带来的损失、请求出名人返还购房款及房屋相应增值部分。”

鲁律师再次提醒，一旦与人进行合资购房，一定要在购房的同时签好合伙购房协议，将各种风险规避到最低，避免出现房价上涨对方以借款名义不支付增值部分金钱，或者房价下跌一方以借款名义要求还款不承担房屋贬值的损失。

房产纠纷话题，咨询的市民众多。“2011年的时候我跟女儿签订了一个房屋买卖合同，约定把一个当时市值七十多万元的房产以买卖的形式卖给女儿，然后双方也签订了房屋买卖合同，办理了这个过户登记，但是这么多年了，女儿一直没有支付这笔钱。”刘阿姨表示，“最近发生一些矛盾，我想跟女儿要回这笔钱，但是，她说已经给过我这个钱了，我该怎么办？”

听完刘阿姨的讲述后，张潇霄律师表示，由于合同签署房产过户距今已经过去十多年，这么长时间都没有主张过女儿支付这笔钱，目前你跟女儿要这笔钱对方说已经支付过了，从法律上讲已经失去了诉讼时效。“这种情况下法院很难支持您的诉讼请求，但是从另一个方面来说，您现在是70多岁了，女儿对您是有这个赡养义务的，如果女儿没有对您尽到赡养义务，您可以以此提起诉讼，要求女儿支付您的赡养费，赡养费纠纷是没有三年诉讼时效的限制的。”

市民李女士婚前购买了一处房产，登记在李女士名下。购房时李女士的父母曾出资20万元，且父母住在该房子里，李女士结婚后住在婚房内。后李女士因离婚便搬离婚房，回自己房屋与父母居住在一起。李女士离婚后，独自抚养子女，收入情况一般。李女士的母亲身患多种疾病，需要良好的生活环境和相应的照顾，且父母二人劳动收入能力不强，仅在农村有一处住房。最近李女士谈恋爱以及与前夫的孩子照顾问题，李女士与父母产生了很深的矛盾，经常争吵。李女士询问律师，能否要求父母搬出自己的房子？

律师说法：子女要求父母搬出自己房子的诉求是否能得到法院支持，应结合个案情况，从房屋的权属状况、子女的居住收入生活状况、父母的居住收入生活状况、父母的后续赡养问题四个方面进行具体分析，不能一概而论。从房屋权属方面分析，李女士父母当初出资20万元，并在房屋内居住生活，是附条件的赠与，李女士请求搬离的物权基础存在瑕疵。从子女的居住收入生活方面分析，李女士收入不高，离婚后独自抚养孩子，生活压力较大，但为人子女应竭尽全力为父母提供经济上支持，精神上的慰藉。且李女士的母亲身患多种疾病，需要良好的生活环境和相应的照顾。父母二人劳动收入能力不强，父母要求跟李女士共同一起生活，合理有据。从后续赡养问题如何解决方面分析，被赡养人因体弱多病，要求女儿给予生活照顾，如果回农村老家，会面临无人照顾。因此李女士要求父母搬出自己房屋的诉求很难得到法院支持。

市民张先生和季女士结婚前，张先生的父母全资买下婚房。结婚后，张先生和季女士感情很好，张先生为了表示衷心，在房产证上加上了季女士的名字。结果双方结婚2年后，感情出现矛盾，季女士要求离婚。张先生这时才发现，在结婚两年的这段时间，季女士将存款分几笔转移到自己母亲名下，离婚时，季女士名下已无存款。季女士现在要求房产均分，张先生询问律师，自己父母购买的婚房要分给前妻吗？

律师说法：根据民法典相关规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。虽然房屋系婚前张先生的父母为自己全资购买，但张先生在婚后办理房屋产权登记时加名的行为，应视为对女方的赠与，房屋由个人财产变更为夫妻共同财产，离婚时季女士是有权要求分割房产的。但根据张先生的描述，季女士明显存在转移夫妻共同财产行为，因此法院在综合考虑购房出资、婚姻存续时间、离婚原因、女方存在转移夫妻共同财产的行为等因素，应该会将房屋所有权判给张先生，但张先生应支付给季女士相应的房屋价值补偿。

市民王先生去年去某置业公司开发的楼盘看房，在售楼处看沙盘模型后，看好一处房屋。在房屋的阳光公示板上，有用较小字体书写的“该幢楼有核心筒遮挡影响采光”的文字，当时询问销售人员时，销售人员只是说会有影响但不严重。王先生随即与某置业有限公司签订了《商品房预售合同》，并付清合同约定的购房款。近日房屋交付了，王先生发现其房屋北向安装的核心筒内部结构为实心墙体，对房屋的采光和通风造成严重的影响。王先生询问律师，是否可以要求某置业有限公司赔偿自己的损失？

律师说法：在房屋买卖中，如果涉及可能影响房屋使用功能的情形时，开发商应当以明确、具体的方式告知购房者，以使购房者在充分了解房屋的实际情况后做出准确的意思表示。否则购房者可以开发商未尽到告知、提示义务，违反诚实守信原则为由，向法院提起诉讼，请求赔偿自己的损失。根据王先生的描述，双方签订的预售合同中未有房屋北向有核心筒影响采光的约定。虽然阳光公示板有用较小字体书写的“该幢楼有核心筒遮挡影响采光”的文字，但仅通过该文字不足以使王先生明确得知其核心筒的影响程度，且通过销售现场的沙盘模型，王先生无法知晓核心筒内部结构为实心墙体及会对房屋的采光和通风造成严重的影响。该置业有限公司作为开发商应以明确、具体的方式向购房者告知核心筒的不利因素及影响程度，以便购房者慎重考虑后作出真实的意思表示。但该置业有限公司未明确向王先生告知核心筒具体的瑕疵及影响程度，违反诚实守信原则，理应就王先生的损失承担赔偿责任。

市民钱先生与某房地产开发公司签订了商品房认购书，并办理了所有权预告登记，贷款银行亦同意为钱先生办理抵押贷款。合同约定的交房期满后，该公司未能交付房屋，且由于一定的原因，房屋贷款也未能办妥，因此该房屋一直未能交付。最近钱先生了解到，自己购买的房屋被开发商卖给了崔先生，且崔先生已经支付了购房款，房屋已经交付。钱先生询问律师，自己与开发商已经签订了商品房认购书，是否可以要求开发商继续履行合同？

律师说法：钱先生与某公司签订的认购协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该买卖协议是成立并有效的。但当时房产并未办理过户登记，物权并未发生变动，某公司作为出卖方仍然保有房屋的所有权，其处分权限的正当行使虽受预告登记的限制，但并不能阻碍某公司对该房屋再行出售的权利，其与崔先生签订的房屋买卖合同的合同效力也是确定有效的。在“一房数卖”情形下，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，根据债权平等的原则，各受让人均可要求继续履行合同。但鉴于标的物的特定性，谁能够依据合同最终取得标的物所有权，应区分不同情形加以判定。一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据钱先生的描述，虽然崔先生实际占有了房屋，但是因其不是善意第三人，因此钱先生要求开发商继续履行合同的诉求，应该能够得到法院的支持。

市民王先生的儿子小王大学毕业后，因工作和恋爱不顺利，就产生了消极的情绪，上一份工作结束后，就不再找工作，而是每天待在王先生家，沉迷于网络游戏。王先生多次劝说其找工作或者搬出去租房子住，小王均不同意，他认为父母的房子他有居住权，他从小就在这里住，为何要搬出去，父母没有权利赶他走。王先生询问律师，儿子虽然从小和自己一起住，就一定有自己房子的居住权吗？

律师说法：按照民法典的规定，居住权是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的用益物权。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，并且应当向登记机构申请居住权登记才能设立。王先生为了鼓励儿子小王振作，要求小王搬出自己家独立生活，在法律上是可行的。居住权的设立需要满足法定的条件，并非小王所理解的，只要是事实上长期共同居住，就当然享有居住权。在此提醒广大市民，如果父母不愿意或者没有能力向成年子女提供物质帮助，子女强行“啃老”，父母是有权拒绝的。我国的法律也是鼓励青年人用勤劳的汗水创造属于自己的美好生活，引导社会形成正确价值导向，促进社会养成良好家德家风，传递社会正能量。

张女士的丈夫在2005年去世，婆婆在2001年去世，公公在2022年去世，张女士的丈夫还有另外两个兄弟。张女士咨询，他跟去世的丈夫有一个儿子，现在公公婆婆都已去世，自己的儿子能否对老人的房产和抚恤金进行继承？

律师说法：这里就涉及到一个代位继承的问题和是否有遗嘱的问题，如果老人没有留下遗嘱，张女士的儿子也就是老人的孙子是可以进行代位继承。关于抚恤金这个问题，一次性抚恤金发生于死者死亡后，不属于死者遗产，依法应属于死者近亲属和其生前被抚养人共有的财产，因此不适应代位继承。因抚恤金并非遗产，不能完全比照继承规则的方式进行分配，而应在参照继承规则的同时，综合考虑共同生活情况、扶养情况等，再进行分配。

鲁桂霞律师：房产因涉及金额高，对老百姓的影响大等因素，能否妥善解决极为重要，无论是合伙购房、离婚房产分割、房屋继承还是房屋居住权问题都会面临一些法律问题，如果遇到问题了再想办法解决，难度会大一些，建议还是在纠纷出现之前，提前咨询专业律师，通过法律手段规避后续可能出现的风险，避免合法利益受损。

张潇霄律师：房产问题面广量大，性质复杂多样。而且房产与老百姓的生活息息相关，可以说是老百姓最关心的民生问题。从今天我们接到的电话咨询及之前办理过的相关的案例来看，房产纠纷普遍存在于离婚房产分割、房屋继承、房屋质量瑕疵等方面。在此律师提醒，在生活中购房者要注意留存证据，同时尽到审慎义务，以避免纠纷的出现。

楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？

2018年底，原告陈某为购买某房产公司名下某商品房，向某银行申请个人住房贷款，随后双方签订《个人住房（商业住房）借款合同》，并约定以该房产设定抵押。该合同签订后，某银行向陈某发放了案涉贷款，将27万元款项支付至某房产公司账户。

后因该房产公司未能按期交房，陈某以该房产公司为被告向当地法院提起民事诉讼，诉请判令解除《商品房买卖合同（预售）》，并由该房产公司返还购房款及其已偿还的银行贷款本金共计33万余元，同时撤销预告登记和商品房网签备案。当地法院审理时追加某银行作为第三人参加涉案诉讼。后法院判决解除原告陈某与被告某房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，判令被告某房产公司自判决生效之日起10日内向第三人某银行偿还陈某就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余贷款，第三人某银行协助办理该房产抵押预告登记撤销手续。该判决已发生法律效力。

在上述判决发生法律效力之后的6个月内，该银行在原告陈某银行账户共扣款约1.5万元，同时还在中国人民银行征信中心上报了陈某的逾期还款征信记录，逾期内容为：2018年11月16日某银行发放的27万元个人商用房贷款，2028年11月16日到期。截至2022年11月，余额19万余元，当前有逾期。最近5年内有10个月处于逾期状态，其中6个月逾期超过90天。

陈某向崂山法院起诉该银行，要求法院依法确认原告和被告签署的房屋按揭贷款合同已经解除，判令被告停止划扣原告账户款项并返还从原告账户中划扣的约1.5万元，并消除原告的不良征信记录。

崂山法院经审理认为，原告陈某为购买案外人某房产公司名下房产向被告某银行申请贷款27万元，经被告批准后，原、被告双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告根据该合同向原告发放贷款。但是，后因某房产公司未能按期向原告交付房屋，导致原告与某房产公司之间的房屋买卖关系解除，该事实经某法院生效判决确认。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，对于原告要求解除其与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》的诉讼请求，崂山法院予以支持。因前述法院生效判决已经明确由某房产公司向被告偿还原告的剩余贷款，且被告至今享有案涉房屋的预告抵押权，在被告案涉债权并未受到损害的情况下，崂山法院依法认定原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》已于《商品房买卖合同（预售）》解除之日起同时解除。被告应当向原告返还合同解除之后额外扣划的款项约1.5万元，且应将其向中国人民银行征信中心上报的原告逾期还款征信记录予以撤回。

一审判决作出后，被告某银行不服提起上诉，二审法院经审理维持原判。目前该判决已生效。