小区业主的权利大致可以分为两类，一类是业主作为建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，由此产生的法律问题多与小区业主大会的召开与决议、小区业主委员会的组成、小区各项管理制度有关。另一类则是业主作为物业服务合同的当事人，享受和承担物业服务合同中约定的权利义务，由此产生的法律问题多与物业服务的提供及物业费支付相关，今天就这类法律关系中的常见问题予以解答。
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
一般情况下，物业服务合同是业主召开业主大会，通过表决的方式选聘物业服务企业后，再由业主委员会代表业主与物业服务企业签订。
选聘物业服务企业的决议对参与表决和表决通过的票数都有最低要求，即经过专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
但是对于新建小区，由于尚未成立业主大会并选聘物业服务企业，为方便管理小区前期物业，一般是建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业并与之订立物业服务合同，待小区业主大会成立以后，再由业主大会决定是否续聘。
【法律索引】
《民法典》第二百七十八条
《物业管理条例》第二十一条、第三十四条
实践中，未经过业主大会决议而形成的物业服务合同主要有两类，一类是建设单位就新建小区物业服务与物业服务企业签订的前期物业服务合同，另一类是业主委员会在没有业主大会决议授权或业主大会决议存在瑕疵的情况下，擅自与物业服务企业订立的物业服务合同。
对于前者，尽管物业服务企业是由建设单位选聘，小区业主并未参与到物业服务合同的签订，但通常情况下，建设单位在与购房人签订购房协议或其他补充协议时，会按照相关规定将前期物业服务转让的合意写入上述协议中，此时前期物业服务合同中约定权利义务，就通过上述协议的签订概括转让给了购房人，对购房人产生了拘束力。
对于后者，业主委员会作出的决定对业主具有拘束力，其与物业服务企业签订的物业服务合同自然对业主也具有拘束力，如果业主委员会签订物业服务合同的行为未得到业主大会的授权，则受侵害的业主应当先行使业主撤销权请求法院撤销业委会的决定，但在决定未撤销之前业委会作出的决定仍然处于有效状态，相应的物业服务合同对业主仍具有拘束力，业主不能以选聘物业服务企业未经业主大会授权为由拒绝支付物业费。同理，如业主认为业主大会关于选聘物业服务企业的决议在程序上或者内容上不符法律规定，也应当先行使业主撤销权。
【法律索引】
《民法典》第二百八十条、第九百三十九条
物业服务合同到期前，业主可以决定续聘原物业服务企业，也可以另行选聘其他物业服务企业。
但实践中经常出现，物业服务合同已经期满，小区业主大会却因故未能如期召开或作出选聘决议的情况下，无法确定下一任物业服务企业并签订物业服务合同。
此时，依据法律规定，原物业服务合同转化为不定期合同，继续由原物业服务企业为小区业主提供物业服务。继续由原物业服务企业提供物业服务不仅是该物业服务企业的权利也是其义务，在新的物业服务企业接管前，原物业服务企业不得擅自停止提供物业服务，相应的，小区业主也仍然应当依据原物业服务合同约定继续向原物业服务企业支付物业费。
【法律索引】
《民法典》第九百四十八条、第九百五十条
小区业主需召开业主大会形成解聘原物业服务企业的决议，再由业主委员会书面通知物业服务企业解除合同。依据物业服务合同订立的方式不同，合同解除的程序也可以分为两种。
一般情况下，对于业主通过业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主提出解除合同需要提前60日或者按照合同约定的期限书面通知物业服务企业，而且如果该解除行为造成物业服务企业损失的，业主通常还应当承担相应的赔偿责任。
对于前期服务合同，在合同约定的服务期限届满之前，如果业主与新物业服务企业订立的物业服务合同生效，则前期物业服务合同自然终止，该情形下，业主无需提前通知物业服务企业，也无需赔偿因合同解除而产生的损失。
【法律索引】
《民法典》第九百四十条、第九百四十六条
物业费是物业服务企业所提供物业服务的对价，实行市场调节价，可以由业主与物业服务企业协商确定计费模式和价格，但同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业费应采取同一价格标准。
通常物业费的计费模式有两种，一种是包干制，即业主向物业服务企业支付一笔固定的物业费，物业服务中产生的盈亏均由物业服务企业自行负担；另一种是酬金制，是指在预收的物业服务资金中按照物业服务合同约定的比例或金额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担，实践中以包干制居多。
但是前期物业服务合同中的物业费并非业主与物业服务企业协商确定，而物业费高低会直接影响后续业主的权益，故建设单位在商定物业费价格时需符合政府指导价的相关要求。
【法律索引】
《物业服务收费管理办法》第三条、第九条
《上海市住宅物业管理规定》第四十八条
尽管物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业签订，但业主委员会是代表业主大会执行业主大会的决议，而业主大会的决议是业主通过行使表决权作出，故物业服务合同的相对人应为业主而非业主委员会。业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，应当依据合同约定支付物业费。
如果业主与承租人或其他物业使用人约定，物业费由物业使用人支付，则物业使用人负有支付物业费的义务。但如果物业使用人实际未按约定支付物业费，在未经物业服务企业同意或物业服务合同约定由物业使用人支付的情况下，业主作为物业服务合同相对方仍然负有支付物业费的义务。
支付物业费不仅仅是业主履行物业服务合同的约定义务，也是业主基于建筑物区分所有权支付分摊费用的法定义务，故业主以共有部分维护管理与其无关，或者房屋长期空置不需要物业服务等主张拒绝支付物业费的理由不能成立。
【法律索引】
《民法典》第五百二十三条、第九百四十四条
《物业管理条例》第四十一条
依据物业服务合同的约定，物业服务企业应当向小区业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。物业服务企业未能按照合同约定提供物业服务，业主能否以此为由拒绝支付或者减少支付物业费，还应依据案件的具体情况而定。
由于物业服务企业是对整个物业服务区的多个方面提供物业服务，如果物业服务企业提供的物业服务仅仅是在某方面存在轻微瑕疵，则业主可以督促物业服务企业提高服务质量，但一般无法以此为由拒绝支付或减少支付物业费；如果物业服务企业提供的物业服务在某方面存在重大瑕疵，则业主不仅可以通过业主委员会督促物业服务企业进行整改，还可以要求减少支付相应的物业费，但鉴于物业服务企业通常在其他方面也提供了物业服务，此情形下如果业主主张拒绝支付全部物业费往往依据不足。
【法律索引】
《民法典》第五百二十五条
业主未能按照物业服务合同约定支付物业费，物业服务企业应当首先催告其在合理期限内支付，在合理期限届满而业主仍然未按约支付物业费的，物业服务企业可以通过诉讼或仲裁途径向业主主张欠付物业费。
但物业服务企业不得以停止提供电、水、热、燃气等方式催交物业费，物业服务企业不是上述公共服务的提供者，也不是上述供用合同的当事人，其无权利用管理职权上的便利切断业主的上述资源的供应。如物业服务企业超出其管理职权，滥用停水、停电等措施造成业主损害，应当承担损害赔偿责任。
【法律索引】
《民法典》第九百四十四条
物业服务企业应当定期公开、报告的内容包括：物业服务的具体内容及对应负责人员、物业服务应达到何种质量标准、收费项目及收费标准是什么、物业服务的履行情况、维修资金使用情况、共有部分的经营与收益情况等。
需要区分物业服务企业的公开义务和报告义务。物业服务企业履行公开义务的对象是业主，履行报告义务的对象是业主大会及业主委员会。如业主认为物业服务企业未及时履行公开义务的，可以起诉物业服务人要求其及时履行。业主如认为物业服务企业未履行报告义务的，可行使监督权利，或向业主委员会或业主大会反映情况，但业主本身并无起诉资格。
【法律索引】
《民法典》第九百四十三条
业主对房屋进行转让、设立居住权或出租时，物业实际使用人会发生变化，相应的物业费支付主体及物业服务接受对象也会变更，物业服务企业对此需要及时调整服务措施。
业主对房屋进行装修时，不可避免地会对周围产生影响，如果装修过程中产生的噪音、垃圾等对相邻业主及公共环境的生活安宁产生了极大干扰，则物业服务企业需要对其装修行为进行管理和限制。
业主改变共有部分用途时，对应的物业服务事项也会随之变化，物业服务企业的管理措施也需要进行相应的调整。
故在上述与物业管理密切相关的事项发生变化时，业主负有向物业服务企业告知的义务。
【法律索引】
《民法典》第九百四十五条
《物业管理条例》第五十二条
物业服务企业在业主装修过程中收取装修保证金和垃圾费的情形较为常见，收取装修保证金的目的在于约束业主在装修过程中遵守相关装修安全技术规范，物业服务企业会在装修完工后对房屋进行检查，确认符合安全技术要求便予以退还。
物业服务企业收取装修保证金对于规范装修行为、保障其他业主的合法权益起到了积极作用，具有一定的合理性。业主在装修过程中必然会产生大量建筑垃圾，如果物业服务企业提供装修垃圾短驳服务，也可以相应收取短驳费用。但上述装修保证金及垃圾费的收取需要有业主管理规约的授权，物业服务企业不得擅自强行收取。
【法律索引】
《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知》沪房规范〔2019〕12 号
来源丨上海市第一中级人民法院
责任编辑丨张巧雨
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