购买小产权房的风险和预防

小产权房是指建设在非建设用地之上或者虽然建设在建设用地上但是没有缴纳土地出让金，因而没有取得土地使用证和销售售许可证，不能办理所有权证书的房屋。购买小产权存在很多风险，需要三思而后行。但是也并非绝对不能购买，尤其对经济比较紧张但是购房确实是刚需的朋友而言，如果做好风险控制，也是可以考虑的。

一、购买小产权房面临的风险

1、质量风险：可能存在质量低劣问题。

小产权房存在的根本原因是开发商资金不足，多由小微开发商建设，难以及时给施工方合理的工程款，施工方因而也经常积极性不高，施工中经常偷工减料，建材以次充好，再加上有关职能部门监管流于形式，经常出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题。因此，在决定购买前要严把验房关。

2、权利风险：不具有物权法上的所有权。

小产权房因为其土地性质不是建设用地，没有土地使用证，故其建设违反土地、规划等法律法规，不能办理正式产权证书，购买者仅仅有居住使用权，没有物权法上的所有权。由此带来的后果是购房合同无法在房管局备案，很难进行二次交易。故此类房屋在个人发展的过渡期其作为住宅尚可凑活讲究，并不具有正规房屋的投资、保值价值。

3、违约风险：面临出卖人违约的风险

小产权房的买受人还经常面临着出卖人违约的风险，一般有两种情况：一是房价上涨到一定幅度，出卖人经常以买卖合同不受法律保护为由而毁约，要求买受人返还房屋，而仅仅给买受人退还原房款。二是遇到征收拆迁时，征收补偿款一般远远高于原房款，这时，出卖人经常主张征收补偿款应归自己。由于国家法律对这种房屋的拆迁补偿规定的很少而且模糊不清，就给不诚实守信的出卖人有了可乘之机。这方面的案例全国各地都不在少数。

二、购买小产权房的风险防范

如上所述，购买小产权房的风险主要是质量和权利两个方面，故其风险防范元额主要从这两方面来考虑。

1、谨慎选房，严把房屋质量关。

购买小产权房的买家需要选择靠谱的开发商，尽量选择口碑好、信誉高的开发商。同时，要仔细检查房屋的质量，了解开发商的施工质量和资质，避免购买劣质的房屋。

2、加强证据意识，签订完善的房屋买卖合同

购买小产权房的买家需要加强证据意识，了解相关法律法规，与售房人签订完善的房屋买卖合同，保存好购房合同以及付款、装修使用等凭证。

3、如果出卖人毁约，选择专业律师咨询和诉讼是不二选择。

小产权房作为一种特殊的房产形式，问题很多但是规范的法律制度却既少且模糊，故普通购买者要自己应对难度很大。因此，如果遇到此类问题，一定要向在物权、合同方面有相当造诣的律师咨询，如果已经面临诉讼，就更不要自行解决了，否则会因小失大，带来难以估量的损失。

综上，便宜无好货。小产权房作为我国转型时期一种特殊的房产形式，存在诸多问题，一般情况下不建议购买。经济比较紧张、购房又为刚需的朋友如果不得已非买不可，就必须做好风险防范工作，建议找专业正规的律师起草合同，辅之以民间见证，这样可以化解掉很大一部分风险。本人在这方面研究多年，颇有心得，西安的朋友可以预约当面咨询，外地朋友可通过本号加私信联系。

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