最近，关于“房东税”的话题冲上了热搜，有人说出租一套5000元的房子要缴纳1000元（20%）的税收，还说选取了云南、河北、湖南三地作为试点省份，未来推广到全国。

上海试点的房产税目前有两档税率，千分之四和千分之六，“房东税”直接来了百分之二十，这还了得，难道是真的吗？

这种消息忽悠非专业人士是有点效果的，在我看来简直就是笑话，不仅漏洞百出，连时间节点也对不上，给大家讲讲“房东税”的真相。

01 “房东税”就是个人所得税，一直存在，不是新鲜事物

所谓的“房东税”其实就是个人所得税，房东将房子出租给他人收到租金形成一笔收入，税务机关针对该笔收入征收个人所得税。

很多朋友可能觉得只有工资收入才要缴纳个人所得税，其实不然，不同情景下都有可能要缴纳税。比如，张三中了100万元大奖，按照规定需要缴纳20%的个人所得税，20万元税款会在张三领奖的时候由彩票发行部门代扣代缴至税务局。

把房子租给别人向来是要缴纳所得税的，如果房东是企业要缴纳企业所得税；房东是自然人的话则缴纳个人所得税。这是法律规定的，全国通用，并非最近才出台，也不是针对某几个地区。

至于网上为何会流传三地试点是因为当地税务局发布了《关于个人出租住房个人所得税征收管理的公告》。

该文件起到的作用强调已经存在政策，不是出台新的政策，就好比交通法规始终有不能闯红灯的规定，但有些地方存在大量违规现象，当地交管部门据此特意发了一则公告，要求市民遵规守纪。

另外，云南税务局的公告发布时间为2021年1月1日，河北以及湖南的公告均发布于2019年年底，从时间上来说也不是最近刚发布的。

02 对外出租房屋如何计算个税？

还是要再强调一下，出租住房需要缴纳个人所得税的规定是一直有的，只是执行层面上不够完善，换言之，“房东税”早已有之。下面讲讲出租房子后到底需要缴纳多少个税，是不是真有网上说的20%那么高。

第一，并不是所有的租金收入都要征收个税，需要征税的部分叫作“应纳税所得额”，这玩意等于租金收入减去可以抵扣的部分，用公式表达如下。

应纳税所得额=租金收入-可以抵扣的部分

第二，租金收入很好理解，从租客实际收到的金额；可以抵扣的部分比较复杂，分几块内容。

一是分摊到每月的装修费用；二是外租房屋发生的运营成本；三是法律规定的可以从租金扣除的金额，租金4000元以内的固定减除800元，超过4000元的减除租金收入的20%。比如，张三本月收到5000元租金，没有装修也没有其他成本（不是二房东），可以抵扣的部分只剩下一项，即收入超过4000元可以扣除租金的20%。

因此，可以抵扣的部分=5000*20%=1000元；应纳税所得额=5000-1000=4000元。

第三，应纳税所得额乘上税率后就是需要缴纳的个税金额，公式为如下。

需要缴纳的个税=应纳税所得额*税率

出租财产的个税税率统一为20%，但政策给予了普通人一点优惠，个人出租住房按照10%的税率征收个人所得税。

注意，享受该优惠税率必须同时满足两个条件，房东要是个人，不能是企业；出租的房子是住房，不能是商铺。

继续上面的例子，如果张三出租的房子属于住房，缴纳的个税=4000*10%=400元；如果出租的是商铺，缴纳的个税=4000*20%=800元。

大部分房东出租的是住房，对他们来说需要缴纳的个税为400元，占5000元租金的8%，远远低于网上传言的20%。

03 个人出租住房实际缴纳的个税可以忽略不计

三地发布的公告里都提到了可以按照一定的租金比例核定应纳税所得额，云南给出的比例为5%，湖南和河北提到的比例为5%-10%，这是什么意思呢？

前面讲过租金收入可以扣除很多部分，得到的应纳税所得额才需要缴税。实际情况中大部分个人房东提供不了合法、准确的成本费用凭证，无法准确核算可以扣除的金额，为了方便计算，税务局提供了简便方法。

税务局的意思很明确了，大家也不要东扣西扣了，直接按照租金收入的固定比例确定应纳税所得额。三地给出的比例在5%-10%之间，5000元租金对应的应纳税所得额就在250元至500元之间。

假设张三出租的是住房（非商铺），对应的个税税率为10%，实际需要缴纳的个税金额在25元至50元之间，只占5000元租金收入的0.5%至1%，基本上可以忽略不计。

网上关于“房东税”的流言吓到了很多人，不仅让房东紧张，租客也跟着一起担心，这是为什么呢？

因为房东的成本增加后大概率会通过涨租金的方式转嫁到租客身上，即使双方平摊，租房成本也会增加不少，至少涨10%的租金，租客担心羊毛出在羊身上。

看完本文后大家可以放心了，哪怕各地税务局严格执行早就实施的租房个人所得税政策，房东实际缴纳的税金非常有限，大部分城市的大部分房子也就是几十元而已，根本不会引发房租上涨。

如果房东以“房东税”为由给你涨房租的话，建议将本文甩在他脸上。

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