使用土地需缴纳的费用和税之三：城镇土地使用税

使用土地需缴纳的费用和税之三：城镇土地使用税

（一）基本概念

城镇土地使用税是土地持有环节征收的一个税种，需要按年度分期向土地所在地的税务机关缴纳。

对于拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；对于土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用权纳税；对于土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

（二）纳税人

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。土地包括上述区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。

关于城市、县城、建制镇、工矿区的解释如下：

城市是指经国务院批准设立的市；

县城是指县人民政府所在地；

建制填是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；

工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

（三）税额标准

以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，征收税额标准按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区划分，最高年税额为每平方米30元，最低年税额为每平方米0.6元。每平方米年税额具体如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

具体税额标准及缴纳期限根据各省、自治区、直辖市人民政府制订的城镇土地使用税实施办法确定。

（四）免税或减税情形

政策性免税或减税：

1. 按照《城镇土地使用税暂行条例》第六条规定，下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

2. 对于经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。

下列土地暂免征收土地使用税：

1. 自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。政策依据：《财政部 税务总局 科技部 教育部关于科技企业孵化器大学科技园和众创空间税收政策的通知》（财税〔2018〕120号）。

2. 自2018年1月1日至2025年12月31日，对易地扶贫搬迁安置住房用地，免征城镇土地使用税。政策依据：1.《财政部 税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号）；2.《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（2021年第6号）。

3. 自2019年1月1日至2023年12月31日，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。政策依据：1.《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2019年第61号）；2.《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（2021年第6号）。

4. 自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的土地，暂免征收城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免城镇土地使用税。政策依据：《财政部 税务总局关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2019〕12号）。

5. 自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的土地免征城镇土地使用税。政策依据：《财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》（财政部公告2019年第76号）。

6. 自2019年1月1日至2023年12月31日，对农村饮水安全工程运营管理单位自用的生产、办公用土地，免征城镇土地使用税。政策依据：1.《财政部 税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》（2019年第67号）；2.《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（2021年第6号）。

7. 自2019年1月1日至2023年供暖期结束，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的土地免征城镇土地使用税。政策依据：《财政部 税务总局关于延续供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2019〕38号）。

8. 自2019年1月1日至2023年12月31日，对农村饮水安全工程运营管理单位自用的生产、办公用土地，免征城镇土地使用税。政策依据：1.《财政部 税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》（2019年第67号）2.《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（2021年第6号）。

（五）其他事项

1. 关于新征收的土地缴纳土地使用税的问题。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》明确规定，对于新征收的耕地，自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税；对于新征收的非耕地，自批准征收次月起缴纳土地使用税。

2. 关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人均应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

3. 关于何时终止缴纳土地使用税的问题。《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”针对“权利状态发生变化”时间的理解，在实务中，各地税务机关执行口径不一致，主要有商品房销售合同备案时间、办理房屋产权证明时间和房屋交付使用时间几种情况。在实务中“权利状态发生变化”采用较多的是以房屋实际交付时间为依据，这也比较符合财税〔2008〕152号文件精神。因此建议：如果当地有明确的政策，以当地政策为准；如果当地无明确政策，建议与主管税务局沟通，以房屋实际交付时间作为土地使用税缴纳的截止时间。

（六）有关文件

《城镇土地使用税暂行条例》（2019年第四次修订）及各省、自治区、直辖市人民政府制定的实施办法、《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）、《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）。