转让土地使用权如何纳税？

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为。一般来说，对于未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。一般要求投资开发力度必须要达到25%才能转让。转让土地使用权主要涉及增值税以及随增值税附征税费（附征税费包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）、土地增值税、所得税、印花税。作为受让方主要涉及契税和印花税。

一、增值税。转让土地使用权是按照“转让无形资产”税目征收增值税，增值税纳税人区分一般纳税人和小规模纳税人：一般纳税人适用一般计税，其适用税率为9%；对于小规模纳税人适用简易计税，适用3%征收率计算缴纳增值税。考虑到一般纳税人转让“营改增”之前取得土地使用权的政策平稳过渡，规定：一般纳税人转让“营改增”之前取得的土地使用权，可以选择简易计税，其简易计税方式有两种方式可供选择：一是全额按照3%征收率计算缴纳增值税；二是差额按照5%计算缴纳增值税。但差额征收的前提必须凭合法凭据，合法凭据包括土地出让金、发票等。小规模纳税人转让土地使用权适用简易计税，对于转让“营改增”之前取得的土地使用权，也有两种方式可供选择：即全额或差额。但对小规模纳税人转让“营改增”之后取得的土地使用权，只能按照全额3%计算缴纳增值税。疫情期间特殊政策：小规模纳税人适用3%征收率的，可以减按1%征收率计算缴纳增值税。注意：从事房地产企业开发的纳税人转让土地使用权适用一般计税的，如果土地经过了开发，在计算增值税应税收入时，可以扣除“向政府部门支付的土地价款”。“向政府部门支付的土地价款”包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

二、随增值税征收的附加税费。随增值税征收的附加税费包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，都是以实际缴纳的增值税为计税（费）依据。城市维护建设税税率：纳税人所在地为市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为l%。教育费附加费用统一为3%。地方教育费附加费率为2%。现行政策：小规模纳税人以及小型微利企业“六税两费”减半征收，其中包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。

三、土地增值税。土地分国有和集体所有，集体所有土地使用权不能转让。按照土地增值税规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。因此，转让国有土地使用权应当缴纳土地增值税。转让土地使用权按照纳税人转让土地使用权所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税税率实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。转让土地使用权的主要扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、与转让土地使用权有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。“财政部规定的其他扣除项目”通常是指对从事房地产开发的企业转让已开发的土地使用权，对其土地开发成本可以享受20%加计扣除，另外，对房地产企业发生的销售费用、管理费用和财务费用可以按照土地和开发成本两项之和10%计算扣除。注意：按照现行政策规定，单纯的土地使用权转让原则上不能实行核定征收土地增值税。

四、所得税。企业转让土地使用权实现的利得应并入企业所得税应纳税所得税计算缴纳企业所得税；个人合伙或独资企业以及个体工商户转让土地使用权实现的利得应并入“经营所得”计算缴纳个人所得税；其他个人即自然人转让土地使用权实现的利得，应当按照“财产转让所得税”20%计算缴纳个人所得税。

五、印花税。土地使用权转让应当签订转让合同。印花税是对立据人(通俗地说就是订立合同的双方)签订的合同计征。正常情况下,合同是双方各执一份。所以土地使用权转让人和受让人均属于印花税纳税人。应税产权转移书据的计税依据为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款；税率为价款的万分之五。现行政策规定：小规模纳税人以及小型微利企业“六税两费”减半征收，其中包括印花税。

六、契税。契税法规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按照规定缴纳契税。契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。以湖北省为例，契税税率为3%，所以，受让土地使用权应当按照合同确定的成交价格3%计算缴纳契税，成交价包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款，但不含增值税。