——我是大学中文系的，但对“不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”这句话看不懂。。

——网上各类版本的解读政策满天飞，到底哪个准？云里雾里看不懂。。

——太复杂了！能不能直接告诉我能降多少…..

以上是这两天，小编听到的来自四面八方最多的声音和抱怨，应该说，自降低存量住房贷款利率政策出台以来，大家最为关切的一个点，就是利率到底怎么降的问题，尤其是对“不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”这句话到底怎么理解？各银行又是如何执行？这句话也是整个政策的核心点。

就在今天，《21世纪经济报道》对该政策进行了比较透彻的解读，为便于大家直观理解，小编以举例形式说明，看后相信大家就秒懂了——

如何理解“调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”？

这是大家最为关注的问题，目前大家的争议点是：新利率应该等于原贷款发放年份的LPR+当年的利率下限加点，还是今年的LPR+当年的利率加点下限。目前综合官方文件和多方解读来看，应该是这么算，新的贷款利率=现在的LPR+原贷款发放时利率下限。

【举例说明】：以郑州为例，2019年10月-2022年5月，当地执行的利率下限水平为 LPR+5BP，而在2021年9月，郑州首套主流房贷利率达到6.37%，按照当时的LPR水平来计算（2021年9月LPR为4.65%），房贷利率在6.37%的借款人实际承担的利率水平为 LPR+172BP，高于当时利率政策下限 167BP。

根据目前新政，该借款人可以向银行申请协商重新变更利率，抹平这 167BP的加点溢价。调整后的最新利率从理论上说，最低可以降至 LPR+5BP， 即在最新的5年期LPR基础上加5BP，为4.25%。注意！这是从理论上说，具体还要跟银行协商或等银行出台细则。

值得注意的是，2021年9月以来，5年期LPR已下调共计 45BP，如果不考虑重定价周期的时点因素，办理6.37%“高位站岗”的借款人的最新房贷利率已降至5.92%，如果在存量房贷利率下调后将降至4.25%。

那么，下调幅度影响有多大呢？以商业贷款100万、30年等额本息方式偿还为例，5.92%的房贷利率，每个月月供是5944元，4.25%的房贷利率下每个月月供是4919元，相差1025元。这个幅度还是相当大的！

但是！也不是所有人都能享受到存量首套房贷利率调整的优惠。

以北京为例，2019年10月至今，当地执行的利率下限水平为LPR+55BP，如果借款人的房贷利率本来就是LPR+55BP，则将无缘本次存量房贷利率调整方案。但如果借款人的房贷利率为LPR + 60BP，则可以和银行协商下调5个BP的“溢价”。

同理，那么对青岛本地来说，是什么概念呢？比如：山东省刚公布近几年利率下限（如上图），2019年10月至2022年5月，青岛执行的利率下限水平为 LPR。

如果2021年4月在青岛买房贷款，当时首套房贷利率是LPR（4.65%）+70BP=5.35%(如下图），上浮了70个基点，因为LPR每年都变，到2023年8月LPR已降至4.2%，目前利率是LPR(4.2%)+70BP=4.9%。

经查询，2021年青岛的利率下限是LPR，没有加减，这时候就可向银行申请下调新利率执行LPR+0，去掉上浮的那70个基点，调整后的新利率为4.2%+0=4.2%。这样，新利率就从4.9%降到了4.2%。明白了吗？

需要在此声明的的是，以上算法是目前为止，综合各权威媒体进行的理论推演，仅供参考。具体执行标准以各银行发布的实施细则为准。

截至9月2日，中国人民银行31个省级分行已经全部公布近年来首套房贷利率政策利率下限的变化情况（如下图），请大家自行对照，可以提前测算一下。