未取得建设工程许可证，集体土地租赁房屋合同亦无效

最近遇到一个案件，一农村集体经济组织的经营性资产管理机构将其管理的房屋通过农村产权交易所挂牌出租，结果因该房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同被法院认定无效。经查询相关案例发现，在北京地区，针对集体建设用地上所建房屋，如果没有取得建设工程规划许可证，那么也参照城镇房屋租赁合同司法解释相关规定，如果在一审法庭辩论终结前未能取得建设工程规划许可证的话，则一律认定租赁合同无效。

城镇房屋租赁合同司法解释针对集体土地上房屋，其实规定的仅仅是参照适用。在租赁交易系通过农村产权交易所挂牌这一正规途径达成的情况下，严格依照城镇房屋租赁合同司法解释规定来认定租赁合同无效，是值得商榷的。原因在于，在上农村产权交易所挂牌交易前，相应房屋需要经过乡政府确权，再经区相应交易管理部门同意上交易所交易。而乡政府按照规划法相关规定属于村规划的编制单位，那么乡政府对于房屋产权的确权，应认为对该房屋不存在规划违法行为也一并予以了确认。在此情况下，应视为房屋仅是未去办理规划手续，但不应存在影响规划手续取得的实质性障碍。换言之，房屋虽在建设手续上存在瑕疵，但应不影响产权取得，那么作为产权人的村集体经济组织资产管理单位依法有权行使收益、处分的权利，其出租行为应认为合法有效。因此，在集体建设用地上建设而未取得工程规划许可证的房屋，如果经过乡政府确权，那应当视为主管部门对于建设的审批，应视为租赁合同合法有效，而不是无效。

在因规划问题而认定租赁合同无效的情况下，承租人是否也有过错？如上文所述，由于产权交易之前已经由乡、区两级政府对产权进行了审核，其中乡政府还是规划编制单位，因此在出租人未披露存在影响工程规划许可取得的实质性障碍（如违法占用耕地）的情况下，应认为承租人有合理地理由相信房屋不存在补办工程规划许可的实质性障碍，有理由相信出租人仅仅只是没有去办理规划手续而已，但如申请办理应可以取得。鉴于此，如嗣后发现房屋存在影响规划手续取得的实质性规划违法行为，导致无法取得规划手续的，过错应全部由出租人承担，而不应认为承租人明知无规划而自甘冒险，从而认定与有过失。

综上，农村集体建设用地上房屋出租，如经过乡政府确权，且经农村产权交易所挂牌交易，则不应参照城镇房屋租赁合同司法解释有关规定执行，过严认定合同效力，或者在过错责任分担上不能综合全部情形作出对承租人不公平、不合理地过错责任认定。