笔者办理过一件关于外籍人士遗嘱继承境内不动产的委托，被继承人为外国公民，生前留有在境外公证的遗嘱，约定将其遗产的一部分留给配偶，并指定一名遗嘱执行人，要求其指定境外慈善机构并将剩余部分遗产进行捐赠。目前主要财产是二处位于中国境内的不动产，系被继承人与配偶共同所有。因《民法典》已于2021年1月1日正式实施，原《继承法》已被废止，故相关法律规范要依据新颁布的民法典执行，且在向相关不动产登记部门进行咨询后发现，要按照现有外籍人士在境外所做遗嘱进行遗产继承分配，存在较多不确定性。
1、不动产遗嘱继承的法律适用
原《继承法》第三十六条规定，外国人继承在中华人民共和国境内的不动产的，适用不动产所在地法律。故无论是遗嘱继承或法定继承，只要涉及不动产的都适用不动产所在地法律即中国法律。但因《继承法》已被废止，故现在只能依据其他法律规定来确定适用哪国法律。
虽然《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》（以下简称《涉外法律适用法》）第三十一条规定，不动产法定继承，适用不动产所在地法律，但未就不动产的遗嘱继承做出规定。不过该法的第三十六条中又规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，把所有情形都概括了，故即使没有其他法律规定，仅依据这一条也能确定只要涉及不动产物权的，都应按照不动产所在地法律即我国法律来适用。
那有关被继承遗产能否按照遗嘱继承，还应看其是否符合中国的法律规定，如遗嘱中的相关内容与中国法律有冲突的，将被认为在中国领域内无效，所涉财产的继承将视作无遗嘱按中国继承法中的法定继承规定进行。相关法律规定有：
《涉外法律适用法》
第三十二条 遗嘱方式，符合遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律、国籍国法律或者遗嘱行为地法律的，遗嘱均为成立。
第三十三条 遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。
第三十四条 遗产管理等事项，适用遗产所在地法律。2、继承人资格
目前已知唯一的继承人为被继承人的配偶，按照《民法典》一千一百一百二十七条和一千一百三十三条的规定，属法定继承人，故其资格符合中国法律要求。
遗嘱中其他受益人按照《民法典》一千一百三十三条的规定，是受遗赠人，是否有资格接受遗赠，一般需提供相应证明文件才能确认。因根据《民法典》一千一百二十四条规定，继承开始后，受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。受遗赠人何时获知被捐赠和是否表示接受将直接影响到其是否有资格按照中国法律获得遗产。如受遗赠人超过法定期限未表示接受遗赠，其可能被判定为放弃遗赠。
3、遗嘱执行人的资格
《民法典》一千一百三十三条的规定有遗嘱执行人，可由被继承人指定，且在《民法典》一千一百四十五条中明确，遗嘱执行人为遗产管理人，但并不能因此直接成为遗产的受益人（法定继承人或受遗赠人除外）。
4、不动产登记
因不动产所在地登记机关没有办理过以外国慈善机构为受赠人的遗赠变更登记手续，是否能够办理需在取得相关法律文件后再一事一议。
综上，根据我国现行法律法规，遗产中所涉的在国内的房产，可以通过办理公证、法院判决或调解过户至自然人名下，但是否能过户到外国慈善机构名下，需在获得法院出具的判决或调解文书后，经不动产登记机关另行做出判断后才能确定。
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